משכנתא והשפעתה על בחירת הדירה

ישנם שיקולים רבים ושונים שמנחים אותנו ברכישת דירה – מהמיקום ועד לקרבה לגני ילדים, אבל השיקול הראשוני ואולי גם המרכזי ביותר הוא ללא ספק עלות הדירה. השאלות הגדולות כאן הן מה גובה הסכום אותו אנחנו יכולים להרשות לעצמנו לשלם והאם הבנק יהיה מוכן לתת לנו הלוואה בגובה המתאים וחשוב לענות על שתיהן עוד לפני שקופצים למים ויוצאים לראות דירות.

איך קובעים מהו היקף סכום המשכנתא בו נוכל לעמוד?

ישנם מספר שלבים שביצועם יוכל לא רק לומר לכם מהו טווח המחירים של הדירות שאותם תוכלו לקחת בחשבון אלא גם יבטיח לכם שתוכלו לקבל את המימון הדרוש לכם מהבנק.

בדיקת אחוז מימון המשכנתא: מגבלות בנק ישראל אוסרות על הבנקים להעניק יותר מ – 75% מימון הלוואה לרוכשי דירה ראשונה, יותר מ – 70% מימון למשפרי דיור ויותר מ – 50% מימון למשקיעים. המשמעות היא שתזדקקו ל – 25 אחוזים לפחות ממחירה של הדירה אותה תרכשו ובחלק מהמקרים גם לסכום גבוה יותר.

קביעת גובה ההון העצמי שלכם: אחרי שהבנו כמה כסף ניתן לקבל מהבנק זה הזמן להכין את יתרת המזומנים. את ההון העצמי תוכלו לקחת ממקורות שונים – החל מחסכונות ועד לירושה או קרנות שנפתחו – אבל אתם צריכים להכין אותו מראש שכן לרוב תידרשו להביא את הכספים שלכם לפני שתקבלו מימון מהבנק. אם כן, הצעד הראשון שלכם צריך להיות בניית ההון העצמי: זה הזמן לשבת, לבדוק מקורות מימון, לראות מה עומד לרשותכם ולאסוף את הסכום הגבוה ביותר שתוכלו להשיג.

קביעת גובה ההחזר המשכנתא החודשי: ברגע שהבנתם איזה סכום עומד לרשותכם אתם יכולים לעבור לשלב הבא, שבו תחליטו כמה כסף תוכלו להקצות כל חודש לטובת תשלום ההלוואה. כאן יש כמה נתונים שצריך לקחת בחשבון:

1.  כלל האצבע בתחום הוא שלגובה ההחזר החודשי אסור לעלות על שליש מההלוואה, אך לכל כלל יש גם יוצאים מן הכלל ובמקרה זה חשוב לציין שגובה ההחזר המומלץ הוא נגזרת של ההכנסה הפנויה שלכם. ייתכן שההכנסה הפנויה שלכם גבוהה מאוד (לדוגמא 25 אלף שקלים בחודש אחרי מיסים, תשלומים, התחייבויות וכדו’) ואז תוכלו לעמוד גם בהחזר חודשי של יותר משליש, ולעומת זאת ייתכן שההכנסה הפנויה שלכם נמוכה מאוד (למשל 6000 לחודש) ואז סביר להניח שאפילו שליש יהיה גבוה מידי בעבורכם.
2. חשוב לתת משקל גם לעלייה הצפויה בגובה ההחזר החודשי של המשכנתא שלכם. בדרך כלל הבנק יציג בפניכם את מה שמכונה “החזר חודשי התחלתי”. מאחורי המילים התמימות מסתתרת הכוונה האמיתית של המשורר – כל פעם שמתרחשת עלייה בריבית או במדד ההחזר שלכם עולה בהתאם. לרוב העלייה תהיה הדרגתית (במיוחד כיום, בעידן שבו לא ניתן לקחת יותר משליש מההלוואה בריבית משתנה), אך התוצאה היא שההחזר שלכם יילך ויתפח לו לאיטו במהלך השנים, עובדה שעליכם לקחת בחשבון כשאתם קובעים מהו ההחזר ההתחלתי בו תהיו מעוניינים.
3. נקודה נוספת ואחרונה שרוב הלווים שוכחים להתייחס אליה היא העלייה ביוקר המחיה. כידוע, מדד המחירים לצרכן הולך ועולה – למעשה אם הוא לא יעלה יהיה זה סימן רע שיצביע על מיתון. אך לאור העובדה שהמשכורות במשק אינן עולות באות קצב של עליות המחירים, ייתכן כי בעתיד תזדקקו לסכומים גדולים יותר על מנת להתקיים והסכום שיישאר לכם להחזר החודשי יקטן.

בשורה התחתונה, כשאתם מחליטים על סכום ההחזר החודשי חשוב שתיקחו “מרווח ביטחון” כזה או אחר, שיאפשר לכם לעמוד בהחזרים ללא קשיים גם בעתידה הרחוק של ההלוואה.

קביעת סכום המשכנתא הכולל: עד כאן בדקנו איזה סכום עומד לרשותנו כהון עצמי ואיזה סכום נוכל להחזיר בכל חודש, עתה נוכל להשתמש בנתונים אלה לחישוב גובה ההלוואה שנוכל לקחת. אם, לדוגמא, יש לנו “רק” מאתיים חמישים אלף שקל הסכום המקסימאלי שנוכל ללוות הוא 750,000. אך האם נוכל לעמוד בהחזרים החודשיים של הלוואה בסכום כזה? קחו בחשבון שאת ההלוואה מחזירים על פני 20 – 30 שנה וההחזרים החודשיים נקבעים בהתאם, כך שיש להתאים את גובה הסכום הכולל לנתונים אלה. טיפ חשוב: מומלץ להשתמש במחשבון משכנתא ולשחק עם הנתונים השונים כדי להגיע לתוצאה הקרובה ביותר למציאות בשטח.

קבלת אישור עקרוני: אחרי שהבנתם איזה סכום אתם צריכים לבקש מהבנק, זה הזמן לקפוץ למים ולברר האם הבנק אכן מוכן לתת לכם אותו. לשם כך עליכם לפנות לבנק ולבקש אישור עקרוני – מסמך שאינו מהווה התחייבות משפטית אלא מעין הצהרת כוונות שבה הבנק מציין איזה סכום הוא מוכן לתת לכם ובאילו תנאים. כדי לקבל את האישור לא תידרשו להציג מסמכים אלא להצהיר על נתונים כמו גובה ההכנסות, התנהלות פיננסית נקייה מבעיות ומחיר הדירה, אך למעשה הבנק אינו מתחייב כאן לשום דבר וכך גם אתם. יש לציין כי למרות שהוא אינו תקף מבחינה משפטית אסור לזלזל בחשיבות האישור העקרוני – מי שלא מקבל אותו עלול למצוא את עצמו ללא מימון אחרי שכבר חתם על חוזה. מסיבה זאת מומלץ מאוד להשיג את האישור עוד לפני שבוחרים בדירה ובוודאי שלפני שחותמים על חוזה רכישה.

זהו, הגענו לישורת האחרונה. גילינו איזה אחוז מימון נוכל לקבל, כמה הון עצמי יש ברשותנו, כמה נוכל להחזיר כל חודש ולאיזה סכום משכנתא עלינו להתכוונן. לאחר מכן הלכנו לבנק ווידאנו שנוכל לקבל את הסכום הזה וכעת כל שנותר לנו הוא ללכת לחפש דירה וכמובן – לקוות שהמחירים לא ימשיכו לעלות עד שנמצא את בית חלומותינו.