לקיחת משכנתא לדירה מיד שנייה
עו”ד אריאל טרון מסביר את הנושא:
מה ההבדל כשאתה לוקח משכנתא לדירה ישנה מיד שנייה או לדירה מקבלן?
בדירה מיד שנייה אנשים עושים מאמצים כבירים בתכנונים מקדימים, בבדיקות, וזה בסדר גמור כי אנחנו חייבים לעשות בדיקות על המצב המשפטי ועל המצב התכנוני. לא מקדישים, לצערנו, ואנחנו רואים את זה בהרבה מאוד תביעות מאוחרות יותר בשלב העסקאות, את הבדיקות הנכונות לכיוונים מימוניים פיננסיים של העסקה.
אז בוא נפרט: אני הולך לקנות דירה מיד שניה, מה אני צריך לבדוק למעשה?
לצערי הבנקים מעודדים חתימה על הסכם בשלב ראשון כתנאי לניהול משא ומתן על המשכנתא. אני חושב שיש פה מקום קודם כל לטפל בעיניין הזה. אנשים וזוגות צעירים – אנחנו מדברים בעיקר על זוגות צעירים, מגיעים עם תכנון, עם איזשהוא הון עצמי נמוך מאוד והולכים ובודקים מאיפה הם יממנו.
איפה הבעיה?
הבעיה שלנו היא שכשאנחנו קונים משכנתא הבנק צריך או אמור לקבל את הדירה כבטוחה להחזר המשכנתא. זה בסדר, זה לגיטימי, זה ראוי, אין לו מה לקחת משהו אחר. לשם כך הוא מפעיל שמאי. השמאי הזה, עד שהוא לא נותן אישור לבנק שמדובר בנכס ראוי….
תמיד יש שמאים?
בדירות יד שנייה תמיד. הבנק לא ייקח, אלא אם אנחנו מדברים על קבלנים וקבלנים ידועים ומוכרים, כשהנכסים הם נכסים מאוד ברורים, הבנק לא ייקח את הסיכון לקבל נכס ללא שמאי.
אוקי, אז לקחנו שמאי. הבעיה מתחילה בזה שהשמאי בעצם בודק ומבצע עימות בין הנתונים הרשמיים של הנכס, איפה שזה רשום – בנסח הטאבו או במנהל מקרקעי ישראל, לבין הנתונים בשטח. אנחנו מכירים דירות, במיוחד בצמודי קרקע, בדירות גג וכו’ עם חריגות בנייה, סטיות מהיתר, תוספות למיניהן, צווי הריסה…
אז למעשה התוצאה של זה היא שהבנק יכול להעריך את הדירה בסכום נמוך הרבה יותר מהמשכנתא?
אנחנו היום מטפלים בנכס בעייתי שלא ניתן לרשום את הדירה הספציפית בטאבו, והבנק לא מכיר בזה.
אז הבנק עוזר למעשה לרוכש? כי הרי הוא יכול לבטל את ההסכם אם הוא גילה נניח 10 מטר חריגה, זו עילה לביטול הסכם.
זה לא בדיוק עילה. היום אנחנו עורכים את ההסכמים בצורה מאוד מאוד מרחיבה…
למעשה, כדי שהצופים יבינו, היום כשאנחנו הולכים לקנות דירה אנחנו הולכים קודם כל לבנק כדי לקבל אישור עקרוני לקבלת המשכנתא והם מסתמכים על אותו אישור עקרוני, כשהאישור הזה בעצם לא מחייב את הבנק כי הבנק עדיין לא בדק את הדירה.
בהחלט. מגיע זוג, דווקא בשלב שעוד לפני חתימת החוזה, עושה איזשהוא מחקר שווקים בין הבנקים ומקבל אישור עקרוני. רבותי, האישור העקרוני הוא אישור פרסונלי, הוא לא מתייחס כלל ועיקר לנכס. הוא מדבר על רמת הכנסה, רקע סוציו אקונומי, קרדיט אשראי כזה או אחר, בעיות מההיסטוריה בנושא כספים, הוא לא מתייחס לנכס.
לגבי אישור ספציפי, שאף אחד לא פועל לקבל אותו לפני העסקה, זה האישור החשוב. זה האישור שאני חושב שמן הראוי להוציא.
יש לך חצי דקה לתת טיפ לצופים שלנו. מה היית מציע להם?
אם הבנק לא מאפשר לשמאי שלו לבצע בדיקות מקדימות על הנכס ולקבל אישור על הנכס תממנו שמאי מטעמכם לביצוע בדיקות מקדימות לנכס, תקבלו את האישור על הנכס, ולכו לעסקה בלב שלם.
ואז את הנתונים האלה אתה מביא לבנק כחוות דעת?
כן. אני יכול להיכנס לעסקה בשקט, בראש שקט.