משכנתא למשקיעים בדירה – הסיכונים והסיכויים
עם ישראל שוב מסתער על שוק הדירות, זה כבר ברור. לפי נתוני המשכנתאות לחודש יולי (2012), כמעט חמישה מיליארד שקלים נלקחו מהבנקים לצורך רכישת דירה, שיא כל הזמנים בישראל, מאז קום המדינה. היום אנחנו נמצאים עם אמיר ברמלי, שהוא מומחה לניהול סיכונים מרוביקון. ננסה להבין יחד איתו מהם הסיכונים כשאנחנו רוכשים דירה כי בדרך כלל יש נטייה להסתכל רק על הסיכויים או פשוט ליהנות מהדירה שלא בטוח שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו.
אז אמיר, לא מהמקום של לנסות להפחיד את אותם רוכשי דירות אלא מהמקום של לנסות לתת להם תמונה יותר רחבה של סיכויים מול סיכונים, בכל זאת זו עסקה יותר גדולה, יש אומרים שמשכנתא ורכישת דירה הן העסקאות הכי גדולות שהישראלי הממוצע עושה בימי חייו. בוא נתחיל לשים על השולחן את הסיכונים.
קודם כל, אני אמנה מספר נקודות שהן רלוונטיות וסיכונים שצריך לקחת בחשבון גם כשקונים דירה. אחת הסיבות שאני מתייחס דווקא לעיניין הזה היא כי דירה או נכס נדל”ני תמיד מצטייר אצלנו כאפיק שהוא אפיק מאוד סולידי. אז לצד זה שהוא סולידי ולפעמים מציג אפילו סיכויי הצלחה טובים, יש גם סיכונים שחייבים לקחת בחשבון ולשקול לפני שנכנסים לעסקה.
אני חושב שהדבר הראשון שחשוב להתייחס אליו זה הדברים שיכולים להשפיע על משך העסקה. למשל, כשאנחנו עומדים מול איש המכירות שלא תמיד בקיא בפרטי ההסכם, הוא יעשה המון כדי למכור את העסקה ובאמת מתוך כוונת אמת ומתוך המידע שהוא מקבל. חשוב מאוד לבדוק האם מה שנאמר לנו בפרזנטציה מתאים למה שכתוב בחוזה. הרבה פעמים יבטיחו, וזה גם יכול להיות הגיוני, שדירה תהיה מוכנה בתוך שנתיים. אבל בחוזה יכול להיות שהם לקחו בחשבון ארבע שנים או חמש שנים. נוצר פה פער מאוד גדול לטובת הקבלן או היזם שבונה. חשוב מאוד שכשאתם עושים את החישובים או התחשיבים שלכם, לא לבסס אותם על מה שאיש המכירות אמר אלא על מה שכתוב בחוזה ולקחת את התרחיש הגרוע ביותר, הארוך ביותר, כאפשרות.
אוקי, אז פחות להישען על מה שאנשי המכירות אומרים ויותר להסתכל על מה שכתוב בחוזה. מה הדבר הבא?
היום, כשהריביות נמוכות יחסית, חלק גדול מהמשקיעים קונים דירה באמצעות משכנתא. צריך לקחת בחשבון שהריביות עשויות גם לעלות וכל אחד צריך לקחת בחשבון שההחזר החודשי עשוי לעלות ב – 1000, 1500 שקלים – אולי ביותר, אולי בקצת פחות, אבל תהיה עלייה והוא צריך לבחון האם גם בעוד מספר שנים הוא יוכל לעמוד בהחזר שעולה באופן משמעותי.
אילו נקודות נוספות חשוב לשים על השולחן?
כשמחשבים את התשואה הפוטנציאלית על דירה שמיועדת להשכרה, ההמלצה שלי היא לקחת בחשבון עוד עשרה חודשים, כי יכולות להיות הוצאות שלא נלקחות בחשבון באופן שוטף, יכול לקחת זמן למצוא דייר לאכלס את הדירה, יכולים להיות תיקונים שצריך לעשות בדירה, וועד הבית יכול להחליט לשים שער חשמלי, אז כל דבר הוא הוצאה קטנה שמצטברת ושוחקת את התשואה. לכן כשמחשבים את התשואה לקחת בחשבון עשרה חודשים.
והנקודה האחרונה?
נקודה אחרונה שאני רוצה לגעת בה זה כל נושא ההוצאות הנלוות בעת ביצוע העיסקה או רכישה של דירה הרבה פעמים אנחנו נראה דירה שמפורסמת במיליון שש מאות אלף שקל ואנחנו כבר נחשב את התשואות ואת פוטנציאל הרווח, אבל לעסקה הזאת מצטרפות הוצאות נוספות: עורך דין, תשומות בנייה, תיווך לעיתים, הוצאות נוספות שקשורות לעסקה וללקיחת המשכנתא באופן עקיף. ואת כל ההוצאות האלה, שהן הוצאות נלוות, חייבים לקחת בחשבון. כי פתאום העסקה הופכת להיות עסקה של מיליון שמונה מאות – מיליון תשע מאות אלף שקל בקלות רבה. ומכאן אתם צריכים לעשות את החשבון פעמיים – פעם אחת שהיא עדיין כדאית, פעם שנייה שיש לכם יכולת לשלם 1,900,000 שקל.