מעוניינים במשכנתא לנכס “בעייתי”? כדאי שתתחילו לחסוך כבר מעכשיו
מי שמעוניין לקבל משכנתא נאלץ להתמודד עם חקירה צולבת באשר ליכולת ההחזר שלו: נכסים, משכורות, התחייבויות קודמות, התנהלות פיננסית. אך גם אם עברתם את המבחן בהצלחה אתם עלולים ליפול בגלל נתון שלא כולם לוקחים בחשבון – מיקום הנכס. כתבה שפורסמה ב”דה מרקר” מציגה את היחס אליו זוכים לווים שמעוניינים לרכוש דירה דווקא מעבר לקו הירוק או בדרום תל אביב והנתונים – יש לומר – לא מעודדים במיוחד.
כפי שדווח בכתבה, ישנם שני פרמטרים הקובעים את מידת הסיכון של המשכנתא שלכם: האיכות שלכם, הלווים, והאיכות של הנכס. מטבע הדברים הבנקים מעדיפים נכסים שממוקמים במקומות טובים ובטוחים, על מנת שבמידה ולא תעמדו בתשלומי ההלוואה הם יוכלו למכור אותם בקלות יחסית ולהחזיר לעצמם את כספם.
אך מה קורה עם נכסים מעבר לקו הירוק? במקרה כזה, עלולה להיות לכם בעיה של ממש להשיג את המימון הדרוש. בכתבה הובאו דבריו של מנכ”ל “אולנטוך מומחי משכנתאות”, שציין כי כאשר מדובר בבתים הממוקמים בהתנחלות או מעבר לקו הירוק קשה להשיג מעל ל – 60% מימון מאחר ומבחינת הבנק קיים חשש לגורלו של הבית בעתיד. על מנת להפחית את הסיכון שהוא לוקח על עצמו הבנק מפחית את אחוז המימון ל – 60 ולעיתים אף מעלה את הריביות שהוא מציע לאותם לווים.
הבעיה העיקרית היא שאם לווה מסויים לא הצליח להשיג את המימון הדרוש לו בבנק אחד, סביר להניח שהוא לא יצליח להשיג את המימון גם בכל הבנקים האחרים. לדברי אולנטוך, הבנקים אף “מיישרים קו” בכל הקשור לאחוזי המימון לנכסים כאלה. עם זאת, לדבריו, גם מעבר לקו הירוק יש תתי סיווגים של איזורים שנחשבים לבטוחים יותר, כמו אריאל, לדוגמא.
בכתבה הובאו דבריו של אבי גבאי, מנכ”ל חברה לפתרונות פיננסיים שציין כי נכסים מעבר לקו הירוק הם למעשה בטאבו הירדני ולכן יש ללכת לסניפי בנקים המבינים בנושא. עם זאת, אחוז המימון שתוכלו לקבל יהיה נמוך ויעמוד על 50 – 60% בלבד וגם ההלוואה עצמה ככל הנראה תהיה יקרה יותר.
עם כל זאת, בכתבה הובאו דבריו של בכיר במערכת הבנקאית שטען כי ישנם שני בנקים למשכנתאות שמעניקים הלוואות בכל מקום בארץ, גם מעבר לקו הירוק, וכי הפרמטר המרכזי שקובע אם הלוואה תאושר או לא אינו מיקום הנכס אלא יכולת ההחזר של הלווים וגם גובה המימון נקבע על פיה ולא על פי המיקום. לדבריו, דווקא במקומות מרכזיים מתעוררים לעיתים קשיים כי העסקאות הן בסכומים גבוהים מאוד והנפילות עלולות להיות כואבות.
גם בתחומי הקו הירוק עלולות להתעורר בעיות
אך אם חשבתם שבעיות עלולות לצוץ רק במקומות כמו השומרון צפויה לכם הפתעה. מסתבר כי ישנם לא מעט מקומות בתחומי הקו הירוק בהם קשה להשיג משכנתא או אחוז מימון טוב עקב סיבות שונות ומשונות כמו ערך קרקע נמוך, למשל.
לדברי אולנטוך, במקרים בהם ערך הנכס נמוך מאוד הבנקים חוששים להעניק מימון מאחר והדבר מעיד על יכולת פיננסית נמוכה של הלקוח. עם זאת, לדבריו, גם אם קיים קושי להשיג משכנתא אין זה אומר שהדבר בלתי אפשרי ובהחלט ניתן למצוא פתרונות “יצירתיים” מול הבנקים, שכן כל בנק וכל סניף מתנהלים באופן שונה ויש להם יעדים שונים.
עוד מקום שבו קשה מאוד להשיג משכנתא לרכישת דירה הוא, באופן לא מפתיע, דרום תל אביב. באיזור זה ישנן שכונות שבהן אין “פרצלציה” כלומר הקרקע אינה מחולקת לדירות ולכן גם לא ניתן לייחס דירה מסויימת לבעלים מסויים. כתוצאה מכך, אם הלווים אינם עומדים בהתחייבותיהם הבנק ניצב בפני בעיה קשה שכן הוא אינו יכול למכור את הנכס. באיזור זה, לדבריו של אבי גבאי, הבנקים אינם לוקחים סיכונים וכמעט שאינם מוכנים לבצע עסקאות. דוגמא לכך היא שכונת התקווה שבה יש לקרקע “הרבה בעלים” ללא כל חלוקה של הקרקע בניהם וללא הסכמי שיתוף בין בעלי הדירות. היות ומדובר בעסקאות לא פשוטות, הבנקים יעדיפו לסרב מאשר לסכן את עצמם במתן הלוואות שבהן כלל לא ברור אם הדירה אכן משועבדת להם או לא.
המסקנה העולה מהכתבה היא חובת הבירור והבדיקה לפני רכישת דירה: גם אם יש לכם יכולת החזר טובה, בעיות לא צפויות שיתעוררו בגלל מיקום הנכס עלולות להעמיד אתכם בפני מצבים סבוכים, ביטול עסקאות וקנסות אותם בהחלט ניתן ומומלץ למנוע!