משכנתא לשיפוצים – התהליך, התנאים השונים ובחירת המסלולים הנכונים

שוק המשכנתאות מציע שלל אפשרויות במסלולים ובתנאים שונים, למגוון צרכים – כמו רכישת נכס נדל”ני, שיפוצים בנכסים הנמצאים בבעלותכם ועוד. היות ומדובר בהשקעה כספית גדולה יש לבדוק לעומק את משמעותן הכספיות של ההצעות שמציעים לכם. הנה כמה עצות שיסייעו לכם בקבלת החלטות חכמה:

סקר שוק

כדאי לעשות סקר שוק בין הבנקים, רשמו את הנתונים בטבלה. בהשוואת משכנתאות אין פרמטר אחד אלא כמה וכמה. ועוד דבר: ייתכנו הבדלים בתנאים גם בין סניפים של אותו הבנק. גייסו את כישורי המשא ומתן שלכם. הבנקים רוצים לקוחות ואף מתחרים ביניהם על אותם הלקוחות. שימו לב כי הלוואה לצרכי שיפוץ הנכס שלכם תתאפיין בתנאים שונים מזו שתוכלו לקבל לצרכי רכישת נכס חדש, הקפידו להבהיר כי זו מטרתכם.

מהם הצרכים שלכם?

האם אתם משפצים דירה להשקעה או למגורים? אם זו דירה להשקעה דעו כי כמה מאפיקי ההשקעה הפיננסיים יכולים לתת לכם את אותה התשואה אבל עם פחות התעסקות וטרדות. צריכה דירה לגור בה? נסו להגדיר באיזו דירה אתם מעוניינים עוד לפני ביצוע השיפוץ: רק קטנה בינתיים? האם זו תוכל לשמש אתכם גם כאשר המשפחה תתרחב קצת? חושבים לעבוד מהבית? דרוש עוד חדר או לפחות מרפסת גדולה שאפשר להסב אותה לחדר. משכנתא לשיפוצים של דירה שתתברר כקטנה מדי תדרוש מכם למכור את הדירה ואף לבצע מיחזור של ההלוואה. לתהליך זה יש עלויות, ולכן סוף מעשה במחשבה תחילה.

כאמור, אם מדובר בהלוואה לצורך שיפוץ של נכס הנמצא בבעלותכם, התנאים שיציעו לכם הבנקים עשויים להיות פחות טובים. כאן מדובר בהלוואה לכל מטרה ולא בהלוואה לשם רכישת דירה ויש לכך משמעויות כשניגשים לבנק. עם זאת, חשוב להבין כי מדובר באפשרות זולה למדי שבהחלט עדיפה על הלוואות מחברות אשראי או אפילו הלוואות בנקאיות.

יכולת ההחזר שלכם

קחו משכנתא המתאימה ליכולת ההחזר האמיתית שלכם. יכולת החזר אמיתית היא נכסים קיימים או צפויים וכן הכנסה חודשית הנובעת בדרך כלל מעבודה קבועה. אין להסתמך על רווחים בשוק ההון כתוצאה מהשקעה במניות. התשואה בשוק ההון איננה מובטחת אלא בפיקדונות ובאגרות חוב מסוימות, ממשלתיות בדרך כלל. שימו לב – על מנת להצליח לעמוד בכבוד בהחזרי ההלוואה יש להיזהר מלהיכנס למצב בו ההחזר החודשי שלכם גבוה ומידי. חשבו מראש מהי ההכנסה החודשית שלכם נטו – כלומר כמה כסף נכנס לחשבונכם אחרי מיסים ותשלומים שונים. כאן מומלץ להיעזר באיש מקצוע מהימן שיביא לפניכם את כל הסייגים וההמלצות הנוגעים להלוואה המתאימה ביותר לצרכים שלכם כמשפחה.

משכנתא בריבית קבועה

מסלול ההחזר הנפוץ ביותר בארץ הוא זה שבו הריבית קבועה וצמודה למדד. יש בזה היגיון הנגזר ממצב המשק ומן האינפלציה. רק הפרשי ההצמדה משתנים. הריבית נשארת. חסרונו של מסלול זה ניכר כאשר האינפלציה גדלה יותר מן המשוער. חיסרון נוסף במסלול זה הוא, שאם מחזירים את ההלוואה מוקדם מן המוסכם, משלמים קנס המכונה עמלת פירעון מוקדם.

משכנתאות בריבית משתנה

במסלול זה של משכנתא הריבית מתעדכנת בסגמנטים קבועים של זמן כפי שהוגדר במעמד קבלת ההלוואה. פרקי הזמן יכולים להיות בין שנה לעשור. כלומר, הריבית נקבעת רק עבור הסגמנט הקרוב ולאחריו יש תחנת יציאה בה אפשר לבצע פירעון מוקדם ללא כל עמלה או לבחור בבסיס אחר של ריבית. גמישות זו היא כמובן יתרון, במיוחד כאשר ידוע מראש כי צפויים להיכנס לך סכומי כסף שיאפשרו את המהלך. בנוסף, אם הריבית בישראל יורדת, גם הריבית שאתם משלם יורדת, חוץ מריבית העוגן הבסיסית. החיסרון הוא שהריבית עלולה לעלות באופן ניכר ולגרום ל”קפיצה” של ממש בגובה ההחזר החודשי שלך.

משכנתא בריבית פריים

במסלול זה של מתבססים על הריבית של בנק ישראל עם תוספת שהבנק קובע (שכיום היא שלילית – בסביבות המינוס 1). בדרך כלל ריבית פריים היא הנמוכה ביותר שאפשר להשיג אך היא שונה מבנק לבנק ומשתנה בהתאם לשינויי הריבית של בנק ישראל. יתרונו הנוסף של מסלול זה הוא שאפשר להחזיר את המשכנתא מוקדם יותר וללא עמלה. החיסרון הוא התפתחות כמו העלאת ריבית ניכרת של בנק ישראל.

ריבית צמודה למט”ח

במסלול זה ההלוואה צמודה לשערו היציג של הדולר או מטבע חוץ חזק אחר. כאן הריבית היא ריבית הליבור. גם הבנק בארץ מוסיף לעצמו מרווח כלשהוא על הריבית הבסיסית הזאת, כמו במקרה של ריבית הפריים. הריבית משתנה בכל סגמנט כלשהו של זמן שהוגדר מראש: שלושה חודשים, חצי שנה או שנה. אין קנסות על החזר מוקדם. החיסרון במסלול זה נובע מעליות תכופות בשערו של המטבע הנבחר כמו גם מחוסר יציבות כללית ועליות בריבית הליבור האמורה. חשוב לזכור כי הערכות מט”ח צריכות להתבסס על כלים מקצועיים ועל ראיית משק עולמית.

לסיכום, בין אם אתם מעוניינים במשכנתא לשיפוצים, רכישת דירה או כל מטרה שעולה על רוחכם זכרו כי חשוב מאוד לברר את כל הנתונים מראש ולא ליפול למלכודת הידועה של חוסר ידע, שעלולה לעלות לכם ביוקר!