ארבע אפשרויות למשכנתא – מאת ארבעת הבנקים הגדולים

לאור כל האמור לעיל, נראה כי הפיתוי והסיכונים אינם קטנים. אם כן, כיצד בוחרים נכון? בכתבה הובאו ארבע הצעות אפשריות למשכנתא בגובה של 700,000 ₪, הנלקחת על ידי זוג צעיר שמעוניין לקנות דירה במיליון ₪. ההצעות ניתנו על ידי ארבעת הבנקים הגדולים בתחום – בנק הפועלים, בנק לאומי, בנק דיסקונט ובנק מזרחי טפחות.

ראשית, צוין כי הפער בין האפשרויות הקיימות כיום הוא גדול, ומשפיע גם על גובה ההחזר החודשי. זוג שיבחר במשכנתא צמודת פריים לעשרים שנה, ישלם כ – 506 ₪ לחודש על כל 100,000 ₪. לזוג שיבחר, לעומת זאת בהלוואה צמודת מדד יעמוד התשלום החודשי על 605 ₪ לכל 100,000 ₪, ובהלוואה המתוארת לעיל (על סכום של 700,000 ) מדובר בהפרש ניכר של 693 ₪ כל חודש. למרות זאת, יש לסייג ולומר כי אם ריבית הפריים אכן תעלה, אזי גם גובה ההחזר החודשי עשוי לעלות, ובמידה ניכרת.

אם כן מהו המסלול המתאים ביותר לזוג כזה?

מזרחי טפחות

המסלול שבנה בנק מזחי מטיל על בני הזוג החזר חודשי גבוה בשנים הראשונות של ההלוואה, ואילו לאחריהן יש ירידה ניכרת בגובה ההחזר החודשי, כלומר הלווים ישלמו יותר בהתחלה ופחות בסוף.

היתרון שבמסלול האמור הוא העובדה כי חלק מההלוואה נפרע בתום 8 – 10 שנים, ובשנים המאוחרות יותר של ההלוואה סכום ההחזר החודשי הוא נמוך יותר. ואולם, הלוואה זאת נושאת בחובה מספר חסרונות: ראשית, ההחזר החודשי בתחילת ההלוואה. כאמור, מדובר על החזר גבוה למדי, שעלול ליפול לנטל על כתפי הלווים הצעירים, ואף, כפי שצוין, לפגוע באיכות חייהם. שנית, עלייה בגובה הריבית (אשר כאמור, נמוכה מאוד כיום, אך בהחלט עשויה לעלות) תוביל גם לעלייה ניכרת בהחזר החודשי. בנוסף, תמהיל המשכנתא כולל גם מסלול דולרי, אשר מועד לשינויים. אלה עשויים להביא לירידה או עלייה בגובה ההחזר החודשי, הכל בהתאם לעליות ולירידות בשער הדולר.

בכתבה הובא ההסבר אשר מסר בנק מזרחי לתמהיל שהוצע על ידו. מהבנק נמסר כי היות וכיום ישנה אי וודאות, הן לגבי המדד והן לגבי הריבית, הרי שכדאי לבצע “פיזור סיכונים” בין המסלולים. הבנק מסר כי היות והריבית כיום נמוכה, לא ניתן שלא לבחור גם במסלול הפריים, ואולם היות ומסלול זה מועד לעלייה הרי שאין זה מומלץ ליטול יותר מ – 50% מהמשכנתא במסלול זה.

ולסיכום: מסלול משכנתא המציע החזר חודשי גבוה למדי בהתחלה, היורד בהמשך. קיימת סכנה כי ההחזר החודשי יעלה, בהתאם לעלייה בדולר ובריבית. נראה כי המסלול מתאים למי שניחן בהכנסות גבוהות, ויוכל להתמודד הן עם החזר חודשי גבוה והן עם עלייה אפשרית בגובה ההחזר החודשי.

בנק לאומי למשכנתאות

בנק לאומי מציע ללווים מסלול סולידי באופן יחסית, שמחציתו צמודה למדד, ומצד שני ההצעה מנצלת גם את השפל אליו הגיעה ריבית הפריים, שכן מחצית מסכום המשכנתא צמוד לריבית זאת. אלו הם היתרונות של התמהיל שמציע הבנק.

ואולם, גם הלוואה זאת לא חפה מחסרונות: יש לציין כי משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה אינה המסלול הזול ביותר האפשרי, וזאת עקב ההצמדה למדד המביאה לגידול בחוב. נוסף על כך, כאשר מדובר במשכנתא בריבית קבועה הרי שככל שהתקופה בה נלקחת הלוואה היא ארוכה יותר, כך הריבית על ההלוואה גבוהה יותר.

בנק לאומי הסביר כי לאור הריבית הנמוכה כיום, מסלול הפריים עשוי לסייע ללווים בעמידה בתשלומי ההלוואה, במיוחד בתחילת הדרך כאשר הלווים עוברים לדירה החדשה ומתמודדים עם הוצאות נוספות. ואולם, ההמלצה של הבנק היא על שילוב מאזן של מסלול הפריים (שכאמור נתון לשינויים) עם מסלול יציב כדוגמת המסלול צמוד המדד בריבית קבועה. מסלול זה מקבע את הריבית, כך שכאן אין השפעה של התפתחויות ושינויים עתידיים במשק.

לסיכום: מסלול סולידי באופן יחסי, שמתייחס גם ליתרונות ריבית הפריים הנמוכה. עשוי להתאים למי שמעוניין לסיים את תשלומי הלוואת המשכנתא בתוך 20 שנה ולא בתקופה ארוכה מכך.

פועלים משכן

המשכנתא שמציע הבנק מתאפיינת בריביות זולות, וזהו יתרון. היא משלבת מסלול חצי קבוע שבו הריבית משתנה רק פעם אחת במהלך ההלוואה: לאחר 10 שנים. השינוי נקבע בהתאם לריבית בנק ישראל (בתקופה בה מתבצע השינוי), ואל ריבית זאת מתוסף 1.2%. באותו “חלון” של שינוי הלווה יכול לבצע מחזור משכנתא ללא עמלת היוון (כלומר, זוהי הזדמנות למי שמעוניין לשנות את מסלול ההלוואה מבלי לשלם קנס).

כמו בדוגמאות הקודמות גם כאן יש חסרון. הסכום הצמוד לפריים הוא נמוך יותר, ואין כאן ניצול של הריבית הנוכחית הנמוכה.

בנק הפועלים מסביר כי מסלול אג”ח (אשר גם הוא משולב בהצעה של הבנק) הוא מסלול אשר בנקודות השינוי שלו ניתן לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה, וגם מי שמעוניין לבצע את הפירעון טרם נקודות השינוי ישלם עמלת פירעון חלקית. ובמילים אחרות, מדובר באפשרות מתאימה עבור מי שעשוי להיות מעוניין בביצוע מהלך של פירעון מוקדם או מחזור משכנתא בעתיד.

לסיכום: משכנתא עם ריביות זולות, המעניקה אפשרות לפירעון מוקדם או מחזור משכנתא מבלי לשלם קנס. מתאימה למי שמעוניין כי ההחזר החודשי של המשכנתא יהיה יציב וכמובן – למי שמעוניין באפשרות לביצוע מחזור או פירעון מוקדם.

דיסקונט משכנתאות

בנק דיסקונט מציע מסלול המתאפיין בריביות אטרקטיביות למדי, ואולם על מנת ליהנות מהריביות הנ”ל יש לפתוח חשבון משכורת בבנק. יש לציין כי מדובר במסלול היציב מבין ההצעות של הבנקים, שבו יותר מ – 50% מההחזר החודשי נותר קבוע (כלומר לא משתנה). החיסרון של ההצעה הוא שעל מנת ליהנות מהריביות המוצעות יש לעמוד בתנאים שקובע הבנק.

לסיכום: מסלול משכנתא יציב, המציע ריביות אטרקטיביות, אך מציב תנאים לקבלתן. עשוי להתאים ללווים שהכנסותיהם אינן צפויות לגדול באופן מהותי, ומעוניינים בהחזר חודשי שאינו מתאפיין בדינאמיות רבה (כלומר מעדיפים את היציבות).

אם כן, מהי האפשרות הנכונה ביותר?

כאן נראה כי אין תשובה גורפת. כפי שמצוין בכתבה, מומלץ להתייעץ עם מומחים שיסייעו ללווים לבחור במסלול המשכנתא המתאים, בהתאם לצרכים וליכולות של כל משפחה. בכל מקרה, אין ספק כי לכל אחת מההצעות יתרונות וחסרונות, ויש לבחון כל מקרה לגופו, לפני קבלת ההחלטה