משכנתא מחברת הביטוח: מסלול עוקף בנקים

בנק ישראל אמנם עשה לאחרונה מאמצים נוספים לצנן, ואפילו מעט, את שוק הדיור הרותח, אך נראה כי לפחות חלק מהלווים מוצאים דרכים מקוריות לעקוף את המגבלות החדשות והישנות: הלוואה מהגופים המוסדיים. כתבה שפורסמה בנדלניסט שופכת אור על העלייה התלולה בלקיחת משכנתאות מחברות הביטוח שעמדה על 51.8% בין חודש דצמבר 2010 לחודש יולי 2013, כאשר באותה תקופה נרשמה בבנקים עלייה של 31.5% “בלבד”. אמנם הלוואות אלה עדיין מהוות נתח מזערי למדי מעוגת ההלוואות לדיור בישראל, אך הצמיחה המהירה שלהן מדאיגה.

הבעיה הגדולה במשכנתאות המוענקות על ידי חברות הביטוח היא שהלוואות אלו אינן מפוקחות על ידי בנק ישראל, כך שההגבלות שהוטלו על ידי הבנק בשנים האחרונות אינן תקפות לגבי חברות הביטוח. ההגבלה היחידה בפניה הן עומדות היא אחוז מימון ההלוואה – המוגבל ל – 60% (הגבלה שנקבעה עוד בשנת 93, כשחברות הביטוח קיבלו היתר להעניק הלוואות לדיור).

באוצר, יש לציין, לא מודאגים כרגע מהתופעה החדשה ובכתבה נאמר כי ממשרד האוצר נמסר מדובר בנתח שוק קטן מאוד וזניח וכי שיעורי המימון שמרניים, כך שהם לא רואים סיבה לדאגה.

ואמנם, הנתונים מגלים כי עד סוף יולי 2013 יתרת המשכנתאות שהוענקו על ידי הגופים המוסדיים עמדה על 5.3% וזאת לעומת יתרה של 237 מיליארד שקלים של הלוואות שהעניקו הבנקים. למעשה, החברה המובילה בתחום (“כלל”) מעניקה בכל חודש הלוואות לדיור בהיקפים של כ – 50 מיליון שקלים בלבד, כלומר קצב של 600 מיליון שקלים בשנה לעומת כמה מיליארדים שמעניקים הבנקים מידי חודש. עם זאת, למרות שהלווים מחברות הביטוח אינם מהווים איום על יציבות המשק, הם בהחלט עלולים להוות איום על יציבותם שלהם עצמם.

משכנתא על חשבון קרן הפנסיה

כאמור, חברות הביטוח אינן יכולות להעניק הלוואות לדיור בשיעור של למעלה מ – 60% מערך הנכס, אך בכל הקשור למשקיעים מדובר דווקא בעסקה טובה, שכן כיום הבנקים אינם מורשים להעניק להם הלוואות בשיעור של למעלה מ – 50% מערך הנכס (כלומר חברות הביטוח יכולות להעניק להם סכומים גבוהים יותר).

גם עבור חלק מהזוגות הצעירים חברות הביטוח מציעות פתרונות שעל פניו נראים אטרקטיביים, אם כי במבט שני ושלישי אין כל ספק שמדובר בפתרונות מסוכנים. דוגמא לכך היא חברת מיטב, המציעה ללקוחותיה הלוואות גישור על מנת להגדיל את ההון העצמי שלהם וכך לעמוד בדרישות בנק ישראל, שאינו מאפשר קבלת משכנתא בשיעור מימון של למעלה מ – 75%. אלא שההלוואה המוצעת היא הלוואה על חשבון הפנסיה, כלומר הימור על עתידם של אותם זוגות צעירים והגדלת עומס ההחזר החודשי. מיטב מציעה את האפשרות האמורה גם להוריהם של אותם זוגות צעירים, שלהם יש חיסכון פנסיוני גבוה באופן ניכר. מה יקרה אם אותם זוגות לא יוכלו להחזיר את ההלוואה ויאבדו גם את הדירה וגם את הפנסיה שלהם או של הוריהם? למיטב הפתרונים.

המגבלות על המשכנתאות לא תקפות לגבי חברות הביטוח

כדי להקטין את הסיכון הקיים בשוק הוציא המפקח על הבנקים הוראות חדשות וביניהן איסור על מתן הלוואה שההחזר החודשי שלה גבוה מ – 50 אחוז מהכנסות הלווים, ייקור הלוואות שההחזר החודשי שלהן גבוה מ – 40 אחוז מהכנסות הלווים, הגבלת הריבית המשתנה מכלל ההלוואה לשני שליש בלבד ואף הגבלת פריסת ההלוואה לשלושים שנה בלבד.

למגבלות אלה יש מחיר לא קטן עבור לווים רבים. כפי שהוצג בכתבה, המגבלה על הריבית המשתנה מייקרת את המשכנתאות בעשרות אלפי שקלים, שכן המסלולים המשתנים זולים לעומת המסלולים הקבועים. גם התייקרות ההלוואות בהן ההחזר מהווה למעלה מ – 40 אחוז מההכנסה ועליית הביקושים למסלולים הקבועים (שעלולה לגרום לבנקים לייקר גם אותם) עשויות להשפיע לרעה על הסכום הסופי שהלווים יחזירו לבנקים.

אלא שכאמור, המגבלות השונות חלות רק על הבנקים ולא על חברות הביטוח, כך שההלוואה המוצעת על ידן עשויה להפוך לאטרקטיבית לעומת ההלוואות המוצעות על ידי הבנקים, בעיקר עבור לווים שיש להם הון עצמי מספיק. כפי שצויין בכתבה, חברות הביטוח דווקא מאמצות לעיתים את ההגבלות שקובע בנק ישראל, אך למרות זאת, היות והן מעוניינות בתשואה גבוהה ולאור העובדה כי מבחינתן אין סיכון של ממש גם אם הלווים לא יעמדו בהחזר ההלוואה (מאחר והן מעניקות אחוז מימון נמוך) הן בהחלט עלולות לאפשר ללווים לקחת הלוואות שיסכנו את יציבותם הפיננסית העתידית במקרה של אבטלה, ירידת שכר או עליית ריבית במשק.

פתרון גם למשפרי הדיור ולמשקיעים

עוד מכשול שרק חברות הביטוח יכולות לעבור הוא סוגיית המימון למשפרי דיור ולמשקיעים. בשנים האחרונות, רבים מהלווים שלקחו הלוואות שבהן ההחזר החודשי היה למעלה מ – 50% מההכנסה היו דווקא משפרי הדיור, שקודם כל קנו דירה ורק לאחר מכן מכרו את דירתם הישנה. אותם לווים קיבלו מהבנק הלוואות כאלה לתקופת גישור, עד למכירת דירתם. כיום הבנקים אינם יכולים להציע לאותם לווים משכנתא שבה ההחזר החודשי הוא למעלה מ – 50% מהכנסתם גם אם על פניו אין כאן סכנה פיננסית אמיתית, אבל חברות הביטוח בהחלט יכולות להציע את הפתרון האמור.

ההגבלות החדשות פגעו גם במשקיעים רבים, שלהם נכסים ופקדונות בסכומים גבוהים מאוד בבנקים ולכן בעבר הם יכלו לקבל הלוואות בהיקפים גדולים הנושאות החזרים של למעלה מ – 50%. יציאת הבנקים מהמשוואה מאפשרת לחברות הביטוח השונות לתפוס את מקומם.

הסיכון: מיתון יפגע בלוקחי המשכנתאות

ומה יקרה אם החגיגה תיגמר? כפי שהוסבר בכתבה, הסיכון של נוטלי המשכנתאות נכון להיום הוא גבוה, מאחר והם לקחו הלוואה גדולה כאשר הריבית נמצאת בשפל והיא בהחלט צפויה לעלות ולהביא לעלייה בהחזרים ואף עלולה לגרום לירידה משמעותית במחירי הדירות – הנכסים בהם השקיעו הלווים את מיטב כספם.

מיתון ואבטלה עלולים להביא לאפקט גרוע עוד יותר ובסופו של דבר לגרום לכך שהלווים יתמודדו עם החזרים תופחים במציאות שבה המשכורות שלהן לא עולות או גרוע מכך – הם מאבדים את עבודתם. בינתיים, ההיקפים ההולכים וגדולים של ההלוואות לדיור הניתנות על ידי חברות הביטוח מעידים על כך שכרגע הן לא מוטרדות מכך במיוחד. מה יהיה בעתיד? ימים יגידו.