משכנתא קבועה צמודה או קבועה לא צמודה?
בשנים האחרונות הפך מסלול המשכנתא הלא צמודה בריבית קבועה (הידוע בראשי התיבות קל”צ – קבועה לא צמודה למדד) למסלול פופולארי ונפוץ למדי. האם הוא משתלם יותר ממסלול הריבית הקבועה צמודה למדד? באילו מהם עדיף לבחור בכל רגע נתון? וכיצד ניתן לחשב את ההבדלים ביניהם באופן מדוייק?
כדי לענות על השאלה חשוב קודם כל להבין את ההבדלים בין שני המסלולים.
נפתח במסלול המשכנתא צמוד המדד בריבית קבועה:
במסלול זה הריבית על ההלוואה היא קבועה וקרן ההלוואה (כלומר סכום ההלוואה עצמו) צמודה למדד המחירים לצרכן. כתוצאה מכך, כל עלייה במדד המחירים לצרכן מביאה לעלייה בקרן ההלוואה ואף בהחזר החודשי.
מסלול זה הוא יציב יחסית מאחר והריבית היא קבועה לגמרי ואינה משתנה לכל אורך תקופת התשלומים ועליות המדד הן הדרגתיות ואינן מקפיצות את ההחזרים החודשיים באופן דרסטי. עם זאת, עליות המדד מעלות את קרן ההלוואה וכך קורה שלווים רבים משלמים את תשלומי המשכנתא במשך תקופות ארוכות אך אז מגלים כי יתרת החוב שלהם לא פחתה.
מול המסלול הקבוע צמוד עומד מסלול הריבית הקבועה לא צמודה:
במסלול זה, הריבית קבועה לחלוטין וההלוואה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שההחזר נותר קבוע לחלוטין לכל אורך חיי ההלוואה ואינו משתנה כלל, כלומר המסלול אינו תלוי בשום גורם חיצוני – לא בעליית המדד ולא בעליית הריביות בשוק.
החיסרון של המסלול טמון בריבית הגבוהה יחסית המאפיינת אותו – היות והמסלול מקבע את הריבית לכל אורך המשכנתא, הריבית שלו גבוהה לעומת המסלול הקבוע צמוד (כי הבנקים לא מעוניינים למכור אותו בזול, כמובן). כתוצאה מכך, ההחזר החודשי ההתחלתי במסלול יהיה גבוה לעומת ההחזר החודשי ההתחלתי במסלול הקבועה צמודה.
אם כך, כיצד נדע איזה מסלול משכנתא כדאי יותר?
במבט ראשון, לווים רבים חושבים כי המסלול הקבוע צמוד המדד הוא בהכרח זול יותר, עקב הריבית הנמוכה. יש שיחשבו שהמסלולים זהים – כי אם, לדוגמא, הריבית שמציעים לנו על מסלול הקבועה צמודה היא 2.2%, ואליה מתווספת עליית מדד שנתית של 3%, לכאורה המסלול שווה למסלול קבועה לא צמודה בו הריבית היא 5.2%. אך כאן מדובר בטעות! במקרה כזה, המסלול ללא ההצמדה יהיה דווקא זול יותר, כפי שחישוב פשוט במחשבון משכנתא יראה לכם.
וכאן טמונה גם התשובה לשאלה בה פתחנו: איזה מסלול כדאי יותר. ובכן, הדבר תלוי בנעשה בשוק ובריבית המוצעת לכם! אי אפשר לדעת באופן מדוייק מה תהיה עליית המדד, אך ככל שהפער בין הריבית הקבועה צמודה לריבית הקבועה לא צמודה קטן יותר, כך עולה כדאיות המסלול שאינו צמוד.
כיום, כשהריבית הקבועה לא צמודה נמוכה יחסית, וקרובה לריבית הקבועה צמודה יותר מאשר בעבר, היא נחשבת לאטרקטיבית יחסית ורבים משלבים אותה במשכנתא על מנת לקבע את הריבית הנמוכה. אם הריבית הקבועה לא צמודה המוצעת לכם היא גבוהה מאוד לעומת הריבית הקבועה צמודה הכדאיות של המסלול יורדת.
כמובן שאסור לשכוח שגם לעליית המדד יש השפעה לא קטנה על העניין. בתקופות בהן האינפלציה משתוללת ועליית המדד גבוהה יותר המסלולים צמודי המדד מתייקרים מאוד וכדאיותם יורדת, לעומת תקופות בהן האינפלציה נמוכה עד שלילית (בתקופות מיתון, לדוגמא) ואז ההלוואה הופכת לזולה יותר. היות ולא ניתן לחזות מראש מה תהיה עליית המדד לאורך השנים, ההמלצה היא להישאר עם היד על הדופק וכמובן – לא לשים את כל הביצים בסל אחד ולבנות רק על המסלול צמוד המדד.
המסקנה העולה מכאן היא אחת: כדי לדעת מה מהמסלולים כדאי יותר בעבורכם, עליכם להיכנס למחשבון משכנתא, לשחק עם הנתונים ולבדוק על איזה מסלול תשלמו יותר. אל תיקחו שום דבר כמובן מאליו – הנתונים עשויים להשתנות ורק בדיקות וחישובים לפני לקיחת ההלוואה ובמהלך תקופת התשלומים יוכלו לסייע לכם להבין איזה מסלול משתלם יותר.