משכנתא ראשונה לזוגות צעירים – טיפים, עצות וכללי זהירות

אז מה צריך לעשות זוג צעיר שרוצה לקנות דירה? הדבר הראשון, לחשב את כושר ההחזר?

אז קודם כל אין חובה לקנות. אנחנו ישר רצים ישר לקנות. אז קודם כל בוא ניתן איזשהוא נתון פסימי. אחד מתוך שלושה זוגות שנישאים לצערינו גם מתגרשים. אז קודם כל בשנים הראשונות חשוב שהם יגורו בשכירות, ייראו מי נגד מי מבחינת מקום עבודה יציב, ייראו מה יכולת ההחזר שלהם ולאט לאט יתקדמו לכיוון הדירה. אני ממליץ לכל זוג צעיר בתחילת הדרך, קודם כל שיילך לאיזשהוא ייעוץ כלכלי שיגיע איתו יחד לכיוון הדירה.

אוקי, ברגע שהאדם קבע את ההון הוא בעצם עכשיו צריך לקבוע את תמהיל המשכנתא.

כן, בוא נדבר על המסלולים, נסביר קצת לציבור.

יש מסלול שנקרא ריבית קבועה צמודה למדד. המשמעות של המדד, כל 15 לחודש הוא למעשה מתפרסם, המחיר עולה או יורד וההחזר החודשי בהתאם לכך עולה או יורד. יש לנו הצמדה לסכום הקרן – ערך הכסף נשמר לכל אורך חיי ההלוואה.

יש ריבית משתנה שהיא צמודה למדד שבה גם אותם אלמנטים שאמרתי מקודם קיימים, אבל יש זמן מוגדר לשינוי. בסוף אותה תקופה יש תוספת לריבית – כזו או אחרת.

יש מסלול של ריבית פריים, שהיום יש מגבלה שניתן לקבל עד 33%, עד שליש, אבל צריך לקחת בחשבון שהשינוי בהחזר החודשי יכול להיות מאוד מאוד קיצוני. בעידן שבו אנחנו נמצאים בריביות נמוכות, ריבית הפריים תעלה – השאלה מתי. ואז אנחנו עלולים להגיע למצב שבו יהיו אנשים שלא יוכלו לעמוד בהחזר התשלומים וכל מה שדיברתם קודם מתי תהיה ירידה, יכול להיות כתוצאה מהעניין הזה.

יש עוד מסלול היום שהיום הוא די נפוץ והוא יחסית טוב לתנאי המשק הקיימים – ריבית קבועה לא צמודה. פה אנחנו מקבעים את ההחזר ובסופו של דבר אנחנו משלמים החזר קבוע לכל אורך חיי המשכנתא.

כשבוחנים משכנתא, צריך לבחון אותה מבחינת החזר חודשי ומבחינת החזר כולל, בסופו של יום.

נשאלת השאלה, האם כדאי לקחת הלוואת בלון?

זאת אומרת, אם אני יודע שעוד ארבע שנים תיפדה קרן השתלמות שלי, האם לקחת הלוואת בלון שעכשיו לשלם רק את הריבית, ואת יתרת הסכום לשלם כאשר תשתחרר קרן ההשתלמות שלי?

קודם כל צריך לבחון כל מקרה לגופו. אבל בהחלט, אם בנאדם היום יידרש לשלם סכום חודשי שהוא מאוד מאוד גדול עליו, ויש לו אפשרות,על מנת להקל עליו בהחזר החודשי, לקחת את ההלוואה הזאת ולשלם רק ריבית, אז בהחלט זה יכול לסייע לו. אבל אם יש לו את האפשרות גם לקחת משכנתא ולשלם אותה לאורך זמן, לתקופה ארוכה, ואחרי זה אתה יכול לחסל, יכול להיות שזה גם כדאי לא פחות.

בכל אופן, זוג צעיר שרוכש דירה ולוקח משכנתא, מדובר בהתחייבות של עשרות שנים. מה עושים כדי לא לגלגל את זה מהלוואה להלוואה ולא להאריך את תקופת ההלוואה?

צריך לא ישר למהר לקנות את הדירה. צריך להבין שבסופו של דבר סבלנות לפעמים משתלמת.

אנחנו ראינו שבשנים האחרונות הסבלנות לא השתלמה – המחירים עלו וגם מחירי השכירויות עלו. אז אולי עדיף לגור בדירה משלך עם משכנתא מאשר לגור בשכירות?

אז ציין פה לפני יצחק לוי שבהחלט אפשר לקנות דירות שאפשר לעשות בהן שיפוץ. דיבר איתי בשבוע שעבר זוג צעיר שרוצה לקנות דירה 5 חדרים. אין לו עדיין ילדים, אבל הוא רץ ישר לחמישה חדרים. אז אפשר לקנות דירות יותר קטנות ובהתאם לכך גם המשכנתא. צריך לאט לאט… שזוג יידע לבנות את עצמו. אנחנו היום נמצאים במצב ש – 52% מהציבור חי באוברדראפט. אז מה עשינו בזה? הם קונים דירות, וכהשריביות יעלו אז מה יקרה פה? יקרה פה איזהשהוא מצב של לא הלוואת בלון אלא בלון אחד שיתפוצץ פה להרבה מאוד אנשים וצריך לקחת את זה בכובד ראש.

כל הזמן לאורך המשכנתא צריך לקחת מקדם של התרחבות המשפחה, מקדם של יציבות תעסוקתית, מקדם של כמה וכמה פרמטרים שהם מאוד מאוד חשובים. גם אנשים שרצים היום לקנות דירה מקבלן, והמחיר, כביכול, החל מ… יש עלויות נלוות. יש גם מדד תשומות הבנייה, שדיברו עליו שהוא הולך ועולה, שזה משמעות של עשרות אלפי שקלים. שזוג בא ואומר אוקי, דירה עולה מקבלן מיליון שקל ואני עכשיו מביא 250,000 שקל ואז פתאום הוא נדרש לשלם עוד 60 – 70 אלף שקל… מאיפה הוא מביא את הכסף הזה? אז הוא לוקח עוד הלוואה. נוצר מצב של איזשהוא קושי שבסופו של דבר אנשים צריכים לקחת את זה בחשבון ולהיערך לזה בהתאם.

ולסיום, שי אבו, אנחנו דיברנו פה על משכנתאות ובעצם אולי גם השאלה היא כללית יותר: איך זוג צעיר, כמו גם משפחה בישראל, מנהלים את משק הבית לפי מחשבון, לראות שאין חריגה כל חודש. כי בעצם האופנה הלאומית היא להגדיל את האוברדראפט ואחר כך לכסות את זה עם עוד הלוואה ועוד הלוואה, מה שגורם בעצם להעמקת האוברדראפט.

קודם כל מניסיון של ליווי של מאות משפחות במהלך שנה, אני יכול להגיד שבנאדם שמרגיש שהוא הגיע למצב שהוא נכנס למינוס בפעם הראשונה והוא לא נכנע לטלפון של בנק או אשראי כזה או אחר שהציע לו הלוואה, זה הזמן שייגש לייעוץ כזה או אחר ויבחן את ההוצאות שלו בשוטף. ביום שבו הוא לקח פעם אחת הלוואה הוא כבר סוג של מכור, אוקי? והלוואה זה סוג של סם לכל דבר ועיניין. ואז פה צריך לעשות סוג של שינוי, ושינוי במיידי, על מנת לתקן את זה, כי זוג, בסופו של דבר, שיש לו הון עצמי והוא חי במינוס, שלא יקנה דירה! כנראה שאין לו יסודות מספיק טובים לקניית בית.