משכנתא – שיקולים להחלטה

מאת עו”ד אנה ברונשבאק

החלטתם לרכוש דירה? מזל טוב ושיהיה בשעה טובה! מוקדם לשמוח אתם אומרים, שהרי בימנו, כשמחירי הנדל”ן מזנקים אל על, לא די ברצון גרידא. מחירי הדירות הגבוהים מביאים רוכשים רבים למצב, בו אין מנוס אלא לפנות ל”אח הפיננסי הגדול” לקבלת הלוואה לרכישת מגורים כנגד משכון הנכס – הלא הוא המשכנתא.

בטרם תבחנו את הצעותיהם של הבנקים לתוכניות לקיחת המשכנתא, חישובים כלכליים וסוגי ההלוואות, חשוב כי תכירו היטב את מהות המשכנתא והמצב החוקי בעניין. גם לאחר היכרותכם עם התיאוריה, המציאות לפעמים הרבה יותר מורכבת ולא תמיד תוכלו לקבל את מבוקשכם! תהליך נטילת המשכנתא אינו פשוט, אורך זמן ומורכב מדקויות להן חשוב שתהיו ערים.

על כן אל תיקחו את הסברי נציג הבנק כמובנים מאליהם וכדאיים לכם בוודאות. היו ערים לתנאים המיוחדים של כל בנק או גוף מלווה אחר, קראו היטב את מרכיביו של כל הסדר, והעמיקו בהוראות המיוחדות להסדר מולכם. שהרי כל צד והאינטרסים שלו.

על כן זכרו – מלווים כגון הבנק הינם גופים עמם ניתן ומומלץ לנהל משא ומתן על תנאי המשכנתא, בכדי לסכם תנאים המגנים בדרך הטובה ביותר על עניינכם.

במאמרינו ננסה להרחיב ולתת טיפים אודות דקויות, דברים עליהם חשוב לתת את הדעת – הכול בכדי לפקוח את עיני רוכשי הדירות הפשוטים, אלו שאינם בקיעים בתחומי המשפט, הכלכלה והבנקאות.

היערכות למשכנתא

בפולקלורים של תרבויות רבות מבוטא יחס של חשדנות וחשש כלפי נטילת חובות, ורגש של שחרור וחופש משהחוב חוסל. כך פתגם מרוקאי אומר “די חלאס דינו קטל עדיינו”, שפירושו לעברית “מי ששילם את חובו הרג את אויבו”. פתגם אחר מן התרבות הסינית גורס “מי שיש לו כינים רבות מפסיק להתגרד. מי שיש לו הרבה חובות מפסיק להצטער”.

אכן, ההחלטה באם לרכוש מקרקעין בעלות שתאלץ נטילת הלוואה ורישום משכנתא איננה החלטה קלה. מדובר בהחלטה אשר תלווה את חיינו ותשפיע על איכותם במשך שנים רבות, לעיתים עשרות שנים. על כן חשוב לאבחן את כלל השיקולים הרלוונטיים ולבחון לעומק את מצבכם הפיננסי.

בניית תוכנית כלכלית:

בידכם מחיר הדירה אותה הנכם מעוניינים לרכוש. בדקו היטב מהו הסכום אותו תוכלו לשלם מתוך חסכונכם האישי, מבלי ללוות כסף כלל. זהו שיקול חשוב מאוד, שכן יתכן ואת הסכום החסר תוכלו להשלים מקרובי משפחה או חברים, מבלי לפנות לגופים חיצוניים.

לרוכשים רבים הדרך אל הסכום, המהווה את עלותה המלאה של הדירה, ארוך. באם הימנעות מקניה ומגורים בדירה שכורה עד שיבואו זמנים טובים יותר אינו פתרון עבורכם – אחד המסלולים הינו פניה למסלול המשכנתא.

במקרה זה קבעו מהו הסכום אותו תבקשו ללוות.

תנו דעתכם לסוגיות הבאות:

• מהו גובה ההחזר החודשי של הלוואה בו תוכלו לעמוד מבלי שאיכות חייכם תיפגע במידה ממשית?

• מהו משך תקופת הפירעון של ההלוואה הנראה לכם סביר? מספר השנים להחזר ההלוואה ישפיע על גובה הריבית שתחול. כך, ככל שמשך תקופת ההחזר ארוך יותר, כך הסכום הכולל אותו תחזירו יהיה גבוה יותר (בשל הריבית).

• חשוב להיות ערים לקיומן של עלויות נוספות, בהן תצטרכו לשאת במסגרת הרכישה

• דירה שאיננה חדשה מצריכה לא אחת שיפוצים, שאינם בהכרח קוסמטיים בלבד. עלות שיפוצים בדירה שנרכשה על ידי בעליה הקודמים “להשקעה” והושכרה במשך שנות קיומה מצריכה לא אחת שיפוץ נרחב שעלותו יכולה להגיע לכדי 100,000 ₪.

•   גם דירה חדשה, הנרכשת מקבלן, מצריכה תשלומים נלווים – למשל לצורך חיבור לתשתיות, חיבור לכבלים, שיפוצים, התקנת מיזוג ופריטים בדירה (החלפת ארונות מטבח, ארוניות במקלחת ועוד).

כמו כן, לעלות המקרקעין נלוות אגרות ותשלומים, שיכולים לכלול:

•     דמי תיווך (נעים בין 1%-3% ממחיר הדירה)

•     שכר טרחת עורך-דין (בין 0.5% -1.5% מעלות הדירה)

•     תשלום מיסים (מס רכישה – המוטל על שווי המקרקעין בשקלים, כאשר שיעור המס נע בין פתור ממס רכישה ל-5%, על-פי מדרגות מחיר הנכס וקריטריונים נוספים כגון דירה יחידה).

•     הצמדות למטבע חוץ באם בוצעו (אם כי היום בשל ירידת ערך הדולר, מחירי הדירות נקבעים בשקלים).

מהי משכנתא?

בשפת היומיום רגילים אנו לביטוי “פלוני לקח משכנתא לצורך רכישת נכס”. ניסוח זה הינו מוטעה, שהרי אנו נותנים משכנתא על נכס שרכשנו בכדי להבטיח הלוואה שקיבלנו לצורך רכישתו.

משכנתא הינה משכון של זכות בעלות במקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין. כך למשל, רוכש בעלות בדירה, אשר נוטל הלוואה לצורך הרכישה, ממשכן את הדירה שרכש כבטוחה לפירעון ההלוואה שלקח. או אדם הלוקח הלוואה לצורך שיפוץ ביתו, ממשכן את הבית כבטוחה להחזר ההלוואה. משכנתא הינה משכון שאינו כרוך בהעברת החזקה בנכס לנותן ההלוואה, כלומר הנכס במקרה זה נשאר בחזקת נוטל ההלוואה (המלווה) עד לפירעונה המלא של ההלוואה.

ייחודה של המשכנתא במקרה של רכישת נכס מקרקעין (כגון דירה) הוא בכך שהיא באה להבטיח החזר של הלוואה בסכום גבוה, שמשך פירעונה הוא תקופה ארוכה ביותר של עד 30 שנה. ההלוואה הינה בריבית, מה שמאפשר מצד אחד לפרוס את החוב, אך מאידך ככל שתקופת הפירעון מתארכת כך הסכום אותו יידרש נוטל ההלוואה להחזיר עולה נוכח הצטברות הריבית.

המשכנתא נרשמת במנהל המקרקעין, המוכרת לנו יותר תחת השם טאבו. היות והמשכנתא תפקידה לקבוע כי הנכס הינו ערובה לפירעון החיוב – עם השלמת פירעון מלוא סכום ההלוואה כולל הריבית שהצטברה – ישוחרר הנכס מן המשכון.

ומה אם ההלוואה לא נפרעה?

נותן ההלוואה (הנושה) זכאי להיפרע מן הנכס. במילים אחרות, יוכל הנושה לקבל את הסכום המגיע לו (השווה לסכום ההלוואה בצירוף הריבית) מתוך הכספים שיתקבלו לאחר מכירת הנכס הממושכן במסגרת הליכי הוצאה לפועל.

אם כן, קיומו של המשכון מקצרת ומייעלת את דרכו של נותן ההלוואה, אשר איננו נדרש לפנות לבית המשפט לצורך קבלת פסק-דין כנגד המלווה, אלא יכול לפנות ישירות למשרד ההוצאה לפועל בכדי להיפרע מהנכס.

שלישית, קיומו של משכון על הנכס נותן לנושה (נותן ההלוואה בעל המשכון) עדיפות בקבלת הכספים שיתקבלו מהמכירה של הנכס – הוא יהיה הראשון בתור על-פני הנושים האחרים של החייב.

זכאות למשכנתא

משכנתא לזכאים היא הלוואה הניתנת ע”י המדינה (משרד הבינוי והשיכון) בתנאים נוחים ובריבית נמוכה יחסית. זכאים למשכנתא עפ”י חוקי מדינת ישראל הם: זוגות צעירים, רווקים מעל גיל 30, מחוסרי דיור, עולים חדשים ומשפחות חד הוריות.

המדינה קובעת את תקרת סכום הזכאות למשכנתא בהתאם לפרמטרים שונים כגון: גיל המבקשים משכנתא, מצבם הכלכלי\ משפחתי, מספר הנפשות במשפחה וכדומה.

משרד השיכון והבינוי נוטה להעניק ניקוד גבוה יותר (ובהתאם לכך סכום גדול יותר עבור משכנתא) בשיטה של ניקוד, כשהניקוד הגבוה ביותר ניתן ככל שגיל הלווים גדול יותר, ככל שמספר הנפשות גדול יותר וככל שמספר שנות הנישואין רב יותר.

פעמים רבות שיעורה של ההלוואה הניתנת ע”י המדינה קטנה משיעור הנכס שאותו אתם רוכשים. במקרים אלה נדרשת עפ”י רב השלמה של הלוואה נוספת הנלקחת מהבנק.