משכנתא – כל המידע על ההחלטה הפיננסית החשובה בחייכם

משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח. כדי לקבלה מהבנק עליכם לשעבד את הנכס שבגינו אתם לוקחים את ההלוואה – כלומר לשעבד את הנכס או הדירה שההלוואה נועדה למימון רכישתה. שיעבוד הנכס מסתיים עם התשלום האחרון של ההלוואה.

במילים פשוטות – אתם משעבדים את הדירה (או הנכס) שאתם רוכשים, מקבלים הלוואה, וכשאתם מסיימים לשלם השיעבוד לבנק מסתיים והדירה עוברת לרשותכם המלאה.

האם קיימות אלטרנטיבות למישכון דירתכם?

כשמעוניינים בהלוואה בסדר גודל כזה ההמלצה היא לקחת משכנתא, קודם כל בגלל הריביות הנמוכות יחסית, שנית בגלל התקופה הארוכה של פריסת ההלוואה ושלישית בגלל הסכומים הגבוהים שתוכלו לקבל. ברגע שאתם משעבדים נכס הבנקים מוכנים לתת לכם תנאים טובים ונוחים יותר ולכן אפשר לומר שאין אלטרנטיבה שיכולה להעניק לכם תנאים כאלה.

מהו השלב הראשון בתהליך?

הצעד הראשון הוא מילוי טופס בקשה לקבלת אישור עקרוני בבנק. חשוב מאוד לקבל אישור עקרוני עוד בתחילת התהליך ולא בסופו, אחרת אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא אפשרות לשלם על הדירה שרכשתם. לאחר שתאושר בקשתכם ע”י הבנק יפתח עבורכם תיק משכנתא. מהלך זה יכלול הזמנה מידי יועץ מטעם הבנק ותתבקשו לחתום על חוזה המאשר את בקשתכם. כמו כן, תקבלו לידיכם דף טיפול. בדף הטיפול יפורטו כל אותם מסמכים שעליכם להמציא עבור נטילת ההלוואה. מסמכים אלה יכללו בד”כ

• תעודות זהות של מבקש\י ההלוואה.
• אישורי דיווח על גובה הכנסתכם ומקורה (הליך זה שונה בעבור עצמאים או שכירים: שכירים יתבקשו להמציא כמה תלושי משכורת אחרונים, ואילו עצמאים יתבקשו עפ”י רב להמציא אישור מיועץ מס או מרואה החשבון).
• תעודת זכאות (מטעם משרד השיכון והבינוי).
• תדפיסי עו”ש של כמה חדשים אחרונים.
• אישורים בגין מקורות הכנסה נוספים, באם קיימים.
• חוזה הרכישה של הנכס.
• נסח טאבו ממנהל מקרקעי ישראל המאשר את בעלותכם על הנכס בגינו אתם לוקחים הלוואה.
• אישורים עבור מי שמעוניין ליטול משכנתא לשיפוצים או הרחבת נכס קיים: תוכניות בנייה מאושרות והיתרי בנייה וטפסי בעלות על הנכס ממנהל מקרקעי ישראל.
• עשויים להידרש מכם מסמכים נוספים עפ”י שיקול דעת הבנק ובהתאם למעמדכם המשפטי ביחס לנכס הממושכן.

מהו תמהיל משכנתא?

בדרך כלל בונים את ההלוואה ממספר מסלולים, שהשילוב ביניהם נקרא תמהיל.

המסלולים העיקריים הם מסלול הפריים, משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, ריבית משתנה צמודה למדד, ריבית קבועה ללא הצמדה והמסלול צמוד המט”ח. פירוט נוסף על מסלולים אלה תוכלו למצוא בדפים הרלוונטיים באתר, בקצרה נציין שהתמהיל שתבנו בדרך כלל יהיה מורכב לפחות משני מסלולים וזאת על מנת ליצור פיזור סיכונים. באופן זה, גם אם הריבית במסלול מסויים עולה באופן דרסטי העלייה חלה רק על חלק מההלוואה והלווה סופג מכה קטנה יותר.

היכן תוכלו לקבל משכנתא?

כיום תוכלו לקבל את ההלוואה מהבנקים למשכנתאות ומשני בנקים מסחריים (מרכנתיל ואיגוד). יש גם חברות ביטוח העוסקות בתחום אך כמובן שלא עומדים בפניהן המשאבים הנרחבים שעומדים בפני הבנקים.

השאלה האמיתית כאן היא איך תבחרו בבנק הנכון והתשובה – סקר שוק יסודי! התחרות בין הבנקים היא גדולה וההבדלים ביניהם יכולים להיות עצומים ולכן חשוב מאוד לקבל כמה הצעות מכמה בנקים שונים, להתמקח, לעמת את ההצעות השונות זו מול זו ולא להתבייש להשתמש ביתרונות שלכם. לפעמים סניף הבנק שלכם, בו צברתם וותק של שנים, ייצא מגדרו כדי שלא תלכו לבנק אחר, במקרים אחרים המנהל החדש של הסניף השכן יעשה הכל כדי שתהפכו ללקוחות שלו. בשורה התחתונה מדובר בשוק וכדי להשיג תנאים מעולים צריך לנהל משא ומתן קשוח.

משכנתא לזכאים – מהי והאם לקחת אותה בחשבון?

משכנתא לזכאים היא הלוואה שניתנת על ידי משרד הבינוי והשיכון – כלומר המדינה. בעבר הריבית על ההלוואה עמדה על 4% וכיום, בהוראת שעה לשנה, הריבית עומדת על 3% בלבד. הלוואת הזכאות צמודה למדד וניתנת לתקופה ארוכה. מטרתה המקורית הייתה לסייע לאוכלוסיות הפחות חזקות, כאשר התנאים היו אמורים להיות טובים לעומת אלה הקיימים בשוק. עם זאת, במהלך השנים התהפכו היוצרות וכיום הלווים בדרך כלל יכולים לקבל תנאים טובים יותר דווקא מהבנקים העוסקים בתחום, כך שהלוואה זאת הפכה לכמעט ולא רלוונטית.

לכמה שנים ניתן לפרוס את המשכנתא?

מומלץ לפרוס את המשכנתא לתקופה קצרה ככל שתוכלו להרשות לעצמכם, אך כמובן שתמיד יהיו מי שיציעו לכם 30 – 32 ואפילו 40 שנה. כאן צריך להיזהר מאוד – הלוואות לתקופות ארוכות הן לא רק יקרות מאוד אלא גם עלולות להיות מסוכנות (רק תחשבו על תשלום הלוואה בגיל 70 ותבינו לבד מדוע). אין זה אומר שלא ניתן לקחת הלוואה ל 30 שנה, אך חשוב לעשות זאת באופן חכם ומחושב.

אלו יתרונות יש למשכנתא על פני הלוואות אחרות?

• היתרון הראשון הוא העלות הנמוכה – בהשוואה להלוואה בנקאית או הלוואה מחברת אשראי, ריביות המשכנתא הן נמוכות מאוד.
• היתרון השנים הוא פריסת השנים הארוכה – ניתן לפרוס את ההלוואה למשך תקופות ארוכות, והדבר מאפשר לכם החזרים חודשיים קטנים יותר שניתן לעמוד בהם
• היתרון השלישי הוא הסכומים הגבוהים שניתן לקבל – הלוואות אחרות יגבילו אתכם לכמה עשרות אלפי שקלים, אך משכנתא תאפשר לכם לקבל מאות אלפי שקלים.

מהם מסלולי משכנתא?

ה”מסלולים” הם למעשה אפשרויות שונות של ריבית והצמדה. קיימים חמישה מסלולים עיקריים: מסלול ריבית הפריים, ריבית קבועה עם הצמדה למדד, ריבית משתנה עם הצמדה למדד, ריבית קבועה ללא הצמדה, והמסלול צמוד המט”ח.

אנחנו נשמח לענות לכם על כל שאלה בתחום ולהעניק לכם את שירותיהם של מיטב יועצי המשכנתאות בדרך להלוואה האידיאלית עבורכם!

איך ניתן להשיג משכנתא בתנאים טובים ומשתלמים יותר? הנה כמה טיפים:

לבנות תמהיל עוד לפני שפונים לבנקים – רצוי שתדעו מה אתם רוצים ומה אתם צריכים עוד לפני שאתם פונים לבנק. אם תגיעו לבנק ותגידו שאתם מעוניינים בתמהיל ששליש ממנו מורכב מריבית הפריים, שליש מריבית קבועה צמודה למדד והיתר מריבית קבועה לא צמודה הוא יציע לכם ריביות בהתאם לתמהיל שבניתם. לעומת זאת אם תגיעו לבנק כמו טירונים ותתנו לו לבנות עבורכם הצעה, רוב הסיכויים שהיא תהיה יותר משתלמת עבורו מאשר עבורכם.

לבצע סקר שוק – אחרי שבניתם תמהיל מנצח תוכלו לגשת לכמה בנקים ולבקש מהם הצעות בהתאם וכמובן להתמקח ולהיעזר בנתונים ובידע שצברתם כדי להשיג הצעות טובות יותר.

לקצר את תקופת ההלוואה ככל הניתן – בזמן שרבים מתמקחים על כל מאית האחוז בריביות הם אינם מודעים לכך שהנתון שיחסוך להם הכי הרבה כסף הוא דווקא אורך תקופת המשכנתא! קיצור באורך התקופה מוזיל את ההלוואה בשני מישורים – קודם כל הוא גורם לבנקים להציע לכם תנאים טובים יותר (כי הסיכון קטן יותר מבחינתם) ושנית הוא חוסך לכם חודשים ושנים של תשלומים, ריביות, הצמדות, וסכומים גבוהים מאוד. אז אם יש לכם אפשרות לבצע פריסה ל – 15 שנה במקום ל – 20 בלי שההחזר החודשי יחנוק אתכם, מומלץ.

להיעזר במומחים – יכול להיות שאתם בעצמכם הפכתם למומחים אחרי כל הבירורים והבדיקות אבל במקרים רבים יועץ משכנתאות אובייקטיבי יוכל לבצע את הבלתי אפשרי עבורכם, להשיג לכם ריביות נמוכות, אחוזי מימון טובים יותר ולבנות תמהיל נכון ומאוזן. הבונוס הגדול הוא החיסכון בבירוקרטיה והביטחון שאתם מקבלים הלוואה בה תוכלו לעמוד.

פקיד הבנק הבטיח לכם את המשכנתא הטובה ביותר. האם הוא באמת התכוון לכך?

שימו לב – האינטרסים שלכם ושל הבנק שונים. הבנק דואג בעיקר לרווחים ולביטחון הכלכלי של עצמו, אתם דואגים לעתיד המשפחה שלכם. ניגוד האינטרסים הזה עלול לעלות לכם ביוקר, אם לא תקבלו חוות דעת של יועץ משכנתאות אובייקטיבי ומקצועי!

אנו נשקיע את מירב המאמצים להשיג משכנתאות כדאית יותר בעבורכם

 יועצי המשכנתאות שלנו בונים ללקוחות תמהיל התפור למידותיהם באופן אישי, כאשר מטרה אחת עומדת לנגד עיניהם: החיסכון שלכם.

אנחנו לא גוזרים קופון על הריביות וההצמדה שלכם, ואין לנו הסכם עם בנק כזה או אחר. המטרה היחידה שלנו היא שתקבלו הלוואה זולה שתוכלו להחזיר בבטחה, בלי קשיים ודאגות מיותרות.

אנו מציעים ללקוחותינו ייעוץ משכנתא מקצועי ומהימן:

מהיום, אתם לא מתמודדים לבד: אנו נעניק לכם ליווי החל מביצוע הצעדים הראשונים, בניית תמהיל ההלוואה המנצח והשגת הריביות האופטימאליות ועד לסגירת החוזה מול הבנק.

שונאים בירוקרטיה? אנחנו נחסוך אותה מכם! בנוסף לליווי של יועץ
מקצועי אנחנו נבצע עבורכם את הריצות אחרי הבנקים והטופסולגיה ונחסוך לכם זמן יקר.

חיים בחו”ל? אם אתם אזרחי חוץ שמעוניינים לקנות כאן דירה או שאתם הולכים על הלוואה גדולה מהרגיל, אצלנו תקבלו טיפול של אחמ”ים מהצעד הראשון.

עדיין מתלבטים? הנה כמה עובדות שאף פקיד בנק לא יספר לכם:

- מידי שנה משפחות רבות מאבדות את בתיהן כתוצאה מחוב משכנתא – תוצאה של קשיים בלתי צפויים או תכנון לקוי. במקרים רבים ניתן היה למנוע את המצב באמצעות בניית תמהיל מאוזן יותר, תכנון נכון ואף מיחזור או פריסת ההלוואה כאשר הקשיים החלו.
לווי של יועץ מקצועי יוכל לסייע לכם להתמודד עם המכשולים השונים בדרך באופן הטוב ביותר ויעניק לכם שקט נפשי וגב חזק מול הבנק.

- יועץ המשכנתאות בבנק אינו יועץ אלא בעצם “משווק” שמטרתו העיקרית היא למכור לכם הלוואה. הנטייה של לווים רבים להסתמך על הצעותיהם של אותם יועצים עולה להם ביוקר בטווח הקצר והרחוק.
אנחנו מציעים לכם ייעוץ שמתמקד ברווחתכם ולא ברווחתו של אף גוף אחר, והתוצאות בהתאם

- גם אחרי שחתמתם על חוזה עם הבנק, העבודה לא נגמרה – במקרים רבים שינוי התנאים בשוק מצדיק מיחזור של הלוואה הקיימת ומאפשר לכם לחסוך סכומים משמעותיים!
אנחנו נשמח ללוות אתכם עד לסיומה המוצלח של ההלוואה ולסייע לכם בכל שלב בדרך לחיסכון.

צרו עימנו קשר עוד היום וגם אתם תיהנו מליווי מקצועי ואובייקטיבי, עד לקבלת ההלוואה!

‘.