סיכונים הכרוכים במשכנתא – מאת ליאור איילון, מת”ן החברה לייעוץ משכנתאות

אחת הבעיות העיקריות של ציבור נוטלי המשכנתאות בישראל היא עליה עקבית של ההחזר החודשי לאורך שנות המשכנתא ועליה של יתרת הקרן הבלתי מסולקת (גובה החוב לבנק).

כך לדוגמא מי שלקח הלוואה בסכום של 400,000 ש”ח והחזר חודשי של 2,500 ש”ח ימצא עצמו לאחר, נניח, 10 שנים חייב לבנק 430,000 ש”ח ואם יבדוק יראה כי ההחזר החודשי עומד על 2,800 ש”ח בחודש.

מאמר זה הוא ראשון מתוך 4 מאמרים שמטרתם היא לסקור את הסיכונים הכרוכים בשוק המשכנתאות, הסיבות שבגינן נגרם לנוטלי המשכנתאות הפסד כספי ולהציע חלופה כלכלית ללקיחת המשכנתא בצורה נכונה ואופטימלית ולמזער את מכלול הסיכונים שבהלוואה.

אחד ממסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר הניתנים על ידי הבנקים למשכנתאות הוא “ריבית קבוע צמודה למדד המחירים לצרכן”. מסלול זה משווק על ידי הבנקים ונקרא על פי רוב בקיצורו “ריבית קבוע”. ומה עם …” צמודה למדד המחירים לצרכן” שכחתם?

לפי תחילת שם המסלול המשמעות היא כי ההחזר החודשי קבוע! האומנם?

במסלול זה גובה הריבית הניתנת על ידי הבנק הוא קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא. על החזר זה יש להוסיף פרמטר נוסף. שינוי המדד.
משמעות: ההחזר החודשי בריבית קבוע כלל לא קבוע ומשתנה בכל חודש על פי מדד המחירים לצרכן המפורסם בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס).

לא רק ההחזר החודשי משתנה גם יתרת הקרן לסילוק (סכום החוב לבנק) משתנה ותמיד כלפי מעלה.

על פי החוק הקיים גם כאשר המדד יורד הוא לא יכול לרדת מתחת למדד הבסיס (נקודת ההתחלה). יוצא אפוא כי ההחזר החודשי לא יכול לרדת עם השנים אלה רק לעלות כפי שיתואר בגרף הבא:

על פי הנתונים נראה כי ביום לקיחת המשכנתא נקבע מדד בסיס הוא המדד הידוע שמפרסמת הלמ”ס ביום לקיחת המשכנתא.

כל עליה של המדד לאורך שנות המשכנתא מחושבת אל מול מדד הבסיס כלומר: משכנתא שנלקחה לטווח של 20 שנים חישוב ההחזר החודשי בעוד 19 שנים יחושב מהמדד שיהיה נכון אז אל מול המדד ביום לקיחת המשכנתא. כלומר: אנו סוחבים על הגב את עלית המדד מיום לקיחת המשכנתא ועד סופה.

משמעות נוספת העולה מהגרף היא שככול ששנות המשכנתא נמוכות יותר הסיכון (= שינוי ההחזר החודשי בגלל במדד) נמוך יותר

לוקחים משכנתא רגע לפני שהריבית בשוק עולה 

סוגיה קשה שמעסיקה את נוטלי המשכנתא בתקופה הנוכחית היא האפשרות שהריבית במשק תעלה בחודשים הקרובים. הכוונה כמובן היא להעלאת הריבית המוניטרית ע”י בנק ישראל שתגרור עמה עליה הן בריבית הפריים והן בריבית העוגן למשכנתאות בריבית משתנה.

עם סוגיה זו עולה השאלה איזה מסלול משכנתא יכול להתאים למי שעומד בפני נטילת משכנתא בתקופה הנוכחית. האם פשוט להימנע ממסלולים בריבית משתנה או שמא תקופה בה הריבית עולה – טומנת בחובה גם אינפלציה גבוהה ולפיכך יש להימנע דווקא ממסלול קבוע צמוד מדד.

מאמר זה נועד לענות ולו במקצת על סוגיות אלו, ולתת לציבור נוטלי המשכנתא כלים להתמודד עם המלצות יועצי הבנק על מסלולי המשכנתא בתקופה הנוכחית.

ראשית, בואו נראה מה היה לנו בשנה וחצי האחרונה:

בתקופה בה ריבית הפריים עמדה סביב רמה של 2%, “דחפו” יועצי הבנקים השונים את הלווים למשכנתא בריבית פריים (מינוס) שאיננה צמודה למדד. כך נהנו הלווים מהחזר חודשי נמוך יחסית. ברמת ריבית זו סכום של 1,000,000 ₪ במשכנתא – נתן החזר חודשי של כ-4,700 ₪ בלבד.

הבעיה היא שההחזר החודשי על אותה משכנתא, כאשר הריבית במשק תעלה ב-1% בלבד, יעמוד כבר על 5,200 ₪ – קצב המגלם תוספת תשלום של 500 ₪ בחודש על כל אחוז שיתווסף לריבית -בהחלט מצב לא קל אם ריבית הפריים תחזור לרמות של 4%-5% שנתי, ותעמוד כך במשך תקופה ארוכה.

והיום? האם לאור הנתונים הללו יש להימנע לחלוטין ממשכנתא בריביות משתנות?

התשובה איננה חד משמעית. ראשית, חשוב לציין כי בתקופות בהן הריבית במשק עולה האינפלציה אף היא. כך, גם משכנתאות בריבית קבועה – נוטות “להתנפח” במונחים שנתיים, ואף מוקדם יותר מאשר המשכנתאות הלא צמודות (שכן העלאת הריבית נעשית כתגובה לאינפלציה הגבוהה).

המסקנה הראשונה שניתן “לקרוא בין השורות” היא שנוטלים משכנתא לפני שהריבית עולה – צריך לבחור: או צמוד מדד או ריבית משתנה.

במצב שוק זה, לא נעשה טעות ולא ניקח משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, כך אנו יכולים “לסבול” גם מהתנפחות קרן המשכנתא (וההחזר החודשי שכידוע הוא צמוד למדד גם כן) וגם מאפשרות בה בתקופת עדכון הריבית “ניפול” על ריבית גבוהה במשק.

המסקנה השנייה היא שניתן עדיין לקחת משכנתא בריבית פריים שאינה צמודת מדד, אולם לא כדאי לעשות את הטעות ולא להפוך מסלול זה לרוב המוחלט של המשכנתא שלנו.

הבעיה היא שלוקחים משכנתא היא שלא נוטים להסתכל על השינויים הצפויים בהחזר החודשי העתידי, כך זוג צעיר שיכול לשלם 4,700 בחודש עשוי לקחת משכנתא בריבית פריים, ולהגיע למצב בו הוא משלם כעבור שנתיים-שלוש סכום גבוה ביותר מ-1,000 ₪. בתקופה בה יש הוצאות חדשות כמו ילדים – הרי שהמצב הנ”ל יכול להיות הרה אסון לאותו זוג.

כך ההצעה הנובעת מהמסקנה הזו היא “לא לקפוץ מעל הפופיק” אלא להיות שקולים ו”להשאיר מקום לאוויר” מבחינת ההחזר החודשי. אותו זוג יכול בקלות להקטין את גודל המשכנתא (גם אם זה אומר לרכוש דירה קטנה ב-20 מ”ר) ולשמור את ההחזר החודשי של 4,700 ₪ במקסימום – במקרה בו הריבית תעלה. אגב, את ההפרש – ניתן לחסוך בנתיים.

המסקנה השלישית והאחרונה היא לא למהר לסמוך על הייעוץ של הבנק. מבחינת יועצי המשכנתא -מצב עדיף הוא שאותו זוג ייקח מיליון ₪ ולא “רק” 750,000 ₪. העובדה שהסכום הגבוה עתיד להתנפח בעתיד – אינו תמיד בראש מעיני היועץ שמעוניין לסגור את העסקה.

עשו את השיקולים שלכם לבד – אל תמהרו להתפתות לסכומים גבוהים בריבית נמוכה: לפעמים האלטרנטיבה העתידית תהיה גרועה יותר. חלקו את המשכנתא בקפידה, הקפידו להשוות מחירים של משכנתאות ולסגור סכום מסויים גם בריבית הקבועה הנמוכה ביותר שתוכלו להשיג וכאמור – אל תרוצו אחרי דירות שמעל להישג ידכם.