עמלת פירעון מוקדם – כיצד לחסוך ולהימנע מתשלום העמלה

דמיינו את התרחיש הבא: יום בהיר אחד נופל עליכם סכום נכבד ביותר של מזומנים. זכיתם בפיס, דודה שולה מכרה את הבית והחליטה לשתף אתכם ברווחים או כל תרחיש משמח אחר. הנה, אתם חושבים לעצמכם, הזדמנות מושלמת להיפטר מהחוב המעיק הידוע גם בכינוי “משכנתא”. אתם הולכים לבנק שמחים וטובי לב, אך מגלים שהעניין מסובך משחשבתם – מסתבר שתוכלו לחסל את ההלוואה רק אם תסכימו להיפרד מכמה עשרות אלפי שקלים, או במילים אחרות – עמלת פירעון מוקדם.

מהי אותה עמלה, ומדוע אנחנו צריכים לשלם אותה לבנק?

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה אותה משלמים הלווים במקרים בהם הם פורעים את ההלוואה או חלקה לפני תום התקופה שנקבעה. אם, לדוגמא, לקחתם משכנתא ל – 10 שנים והחלטתם לחסל אותה אחרי חמש שנים בלבד, ייתכן שתיאלצו לשלם לבנק קנס.

מדוע ייתכן ולא “בטוח”? מאחר והלווים מחוייבים בעמלה הנ”ל רק במקרים מסוימים, בהתאם למסלול ההלוואה כמו גם לגובה הריבית במועד בו היא נפרעת.

במסלול הפריים לא תיאלצו לשלם את העמלה הנ”ל וגם מסלול “משתנה צמודה” מעניק לכם “תחנות יציאה” בהן תוכלו לפרוע את ההלוואה ללא העמלה האמורה. לעומת זאת במסלול “קבועה צמודה” יהיה עליכם לשלם את העמלה במידה והריבית הממוצעת במועד הפירעון המוקדם נמוכה מהריבית שנקבעה כאשר לקחתם את המשכנתא.

כיום, בעקבות הרגולציה שהפעיל בנק ישראל בתחום, הלווים מחוייבים לקחת לפחות שני שליש מהלוואה במסלולים שאינם משתנים, עובדה המעלה את הסיכון שייאלצו לשלם את העמלה בעתיד. עם זאת, הריביות בעת כתיבת שורות אלה (2012) עדיין נמוכות באופן יחסי ועל כן קיים סיכוי גדול שהן יעלו, מה שיאפשר ללווים של ימינו לפרוע את הלוואתם ללא עמלות מיותרות.

יש לציין כי עמלת הפירעון משולמת גם כאשר מתבצע מיחזור משכנתא.

כאן נעמוד על הרעיון שמאחורי עמלת הפירעון המוקדם:

הבנקים, כפי שנאמר ולא פעם אחת, מעוניינים להרוויח ויתרה מכך – להגן על עצמם מפני הפסדים אפשריים. כאשר אתם פורעים את המשכנתא לפני המועד הם רואים בעיני רוחם את ההפסד של כל אותן ריביות שהייתם אמורים לשלם להם, ושלפיהן חושבו רווחיו העתידים לבוא של הבנק. זהו מצב אליו הבנק אינו מעוניין להיקלע, גם אם מבחינתו לא מדובר בנזק שיגרום לו להתמוטט. לכן אם הריבית כאשר אתם מבצעים פירעון המוקדם נמוכה לעומת הריבית על הלוואת המשכנתא שלקחתם, תיאלצו לשלם העמלה.

עמלת הפירעון המוקדם – לא עמלה אחת בלבד

עמלת הפירעון המוקדם כוללת מספר עמלות: עמלת היוון, עמלת מדד ממוצע (כשקיימת הצמדה למדד), עמלת הפרשי שער (כשקיימת הצמדה למט”ח(, עמלת אי הודעה מראש ועמלת עלות.

מבין העמלות המתוארות לעיל, עמלת ההיוון היא העמלה הכבדה והמשמעותית כאשר מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא. ניתן להימנע בקלות מהחיוב בעמלת הפרשי שער ועמלת אי הודעה מראש (פשוט הודיעו לבנק לפחות 10 ולא יותר מ – 30 יום מראש לפני שאתם מבצעים את הפירעון) וכן ניתן להימנע מהחיוב בעמלת מדד ממוצע (בה תחוייבו רק כשהפירעון מתקיים בין ה – 1 ל – 15 לחודש). העמלה התפעולית היא סכום זניח של כמה עשרות שקלים בודדים.

גם את עמלת ההיוון תאלצו לשלם רק במידה וחלה ירידה בגובה הריבית – כלומר הריבית כאשר מתבצע הפירעון נמוכה מהריבית שקיבלתם כאשר נטלתם משכנתא. במידה וחלה עלייה בריביות לא תיאלצו לשלם עמלת היוון.

ולסיכום:

למרות הקנסות האפשריים, חשוב לזכור שפירעון מוקדם עשוי לחסוך לכם סכומי כסף נכבדים – שכן הקטנת מספר החודשים של ההלוואה מצמצמת את מספר הריביות שתשלמו. לכן אחת ההמלצות בעת תכנון משכנתא היא לפרוס את ההלוואה על פני תקופה קצרה ככל האפשר – בהתאם ליכולת ההחזר של הלווים, כמובן. מכל מקום, אם אתם יודעים מראש כי תוכלו לבצע פירעון מוקדם בשלב כזה או אחר של ההלוואה מומלץ לתכנן את תמהיל המשכנתא בהתאם.

עמלת פירעון מוקדם – שאלות ותשובות

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה שהלווים משלמים במידה והם החזירו חלק מסכום ההלוואה או את כולה לפני התאריך שנקוב בחוזה המשכנתא. לדוגמא, אם לקחתם הלוואה ל – 20 שנה והחלטתם להחזיר אותה לפני תום עשרים השנים ייתכן ותחוייבו בעמלה על ידי הבנק. יש לציין כי לא תמיד תחוייבו בעמלה, אלא רק כאשר מתקיימים תנאים מסויימים.

כיצד בנויה עמלת הפירעון המוקדם?

עמלת הפירעון המוקדם היא מכלול של מספר עמלות: עמלת הפרשי שער (במידה ופורעים מסלול צמוד מט”ח), עמלת אי הודעה מראש, עמלת מדד ממוצע (במידה ופורעים מסלול צמוד מדד), עמלה תפעולית ועמלת היוון. בעוד שארבעת העמלות הראשונות הן זניחות, קטנות וניתן להימנע בקלות מתשלום שלהן, עמלת ההיוון היא עמלה משמעותית ביותר ועלולה, במקרים מסויימים, להגיע לסכומים גבוהים מאוד.

באלו מקרים תחוייבו בעמלת פירעון מוקדם משמעותית (כלומר בעמלת ההיוון)?

ראשית, הבנק עלול לחייב אתכם בעמלת ההיוון רק כאשר פרעתם מסלול משכנתא קבוע. אם פרעתם מסלול דולארי או פריים וכן אם פרעתם מסלול משתנה צמוד מדד באחת מנקודות היציאה לא תחוייבו בעמלה.

שנית, אתם תחוייבו בעמלה רק כאשר חלה ירידת ריביות: כלומר כאשר הריבית אותה אתם משלמים במסלול הקבוע נמוכה מהריבית הממוצעת בשוק. למשל, אם הריבית הממוצעת היא 3% וריבית ההלוואה שלכם היא 4%, כי בתקופה שלקחתם ריבית זו הייתה הריבית בשוק.

במקרים כאלה, יבצע הבנק חישוב לפי נוסחה קבועה ואחידה (שמשותפת לכל הבנקים) ויקבע מהי העמלה שעליכם לשלם בהתאם להפרשי הריביות, מספר השנים שנותרו לתשלום וגובה הסכום הנותר.

שימו לב – גם ביצוע מיחזור משכנתא מחייב אתכם בעמלת פירעון מוקדם, שכן מדובר בתהליך שבו אתם פורעים הלוואה אחת ולוקחים במקומה הלוואה אחרת.

מדוע הבנקים למשכנתאות גובים את העמלה? האם אנו לא משלמים להם מספיק גם בלעדיה?

לכאורה הבנקים לוקחים את העמלה כדי החזיר לעצמם את הפסדי הריביות – הרי אם פרעתם משכנתא שנלקחה בריבית מסויימת וחלה ירידת ריביות בשוק, עכשיו הם ייאלצו להלוות את הכסף ללקוחות אחרים, בריבית נמוכה יותר.

מצד שני, בתקופה האחרונה נשמעים יותר ויותר קולות שטוענים כי באקלים הכלכלי של ימינו, אין לבנקים צורך אמיתי בעמלה ולמעשה היא פוגעת בעיקר בלווים החלשים יותר. כך שלמרות שביטול העמלה לא נראה כרגע באופק, אולי ביום מן הימים הדבר יקרה (תקווה לא עולה כסף).

האם אפשר להימנע מתשלום עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא?

קודם כל, רצוי מאוד להקפיד להודיע לבנק מראש על ביצוע התליך – ולבצע זאת לפחות עשרה ימים מראש ולא יותר משלושים ימים מראש, וכך ניתן להימנע מעמלת הפרשי שער ועמלת אי הודעה מראש. בנוסף, כדאי להימנע מביצוע הפירעון לפני ה – 16 לחודש – וכך להימנע מעמלת מדד ממוצע. העמלה התפעולית היא ממילא בסביבות ה – 60 שקלים, לא סכום שיכביד על חשבון הבנק.

אך כמו שאמרנו – אלו עמלות קטנות וזניחות. איך נמנעים מתשלום עמלת ההיוון הגדולה והמשמעותית?

אם יש לכם אפשרות לפרוע מסלולים משתנים ולא קבועים או לפרוע את המשכנתא כאשר הריבית עלתה ולא כאשר היא ירדה, מה טוב. במקרים אחרים, כנראה שתיאלצו לשלם את העמלה ואם היא גבוהה מאוד, לא בטוח שהפירעון/המיחזור יהיו כדאיים.

בעבר היה קל יותר לתכנן את ההלוואה כך שתוכלו לפרוע אותה מראש, אך כיום אסור לקחת יותר משליש מההלוואה במסלולים משתנים. עם כל זאת, היות וכיום הריביות נמוכות במיוחד רוב הסיכויים שהן יעלו בעתיד ואתם לא תיאלצו לשלם את העמלה האימתנית.

חושבים לקחת, לפרוע או למחזר משכנתא? חוששים מהעמלות? אנחנו כאן לשירותכם. מיטב אנשי המשכנתאות שלנו יעניקו לכם ליווי מקצועי ואובייקטיבי לכל אורך תקופת ההלוואה. אל תתמודדו עם התהליך לבדכם! פנו אלינו ונראה כיצד ניתן לסייע לכם לחסוך.