פירעון מוקדם של המשכנתא – התהליך, העמלות והכדאיות של המהלך

כמו שתוכלו לקרוא בדף זה כמו גם בדף העוסק בעמלת הפירעון המוקדם – לעיתים לווים מסוגלים להחזיר את כל המשכנתא או אחוז לא קטן ממנה בבת אחת ובמועד מוקדם מזה שנקבע. זה קורה כשנפתחות כל מיני קרנות השתלמות, פיקדונות וחסכונות, לפעמים אפילו מדובר במתנה נאה או ירושה מכובדת. בשורה התחתונה – הלווים מוצאים את עצמם עם סכום גדול ועם תשוקה עזה לחסל את המשכנתא שגוזלת מהם כל חודש חלק נכבד מהמשכורת.

במקרים כאלה, רגע לפני שאתם הולכים לבנק כדאי מאוד לעשות חושבים, לבדוק ולהתייעץ, שכן יש כאן כמה נושאים שכדאי לבדוק לפני שנכנסים לעניין:

סכום מינימאלי לביצוע פירעון מוקדם – שימו לב – גם אם פתאום נכנסו לכם לחשבון כמה אלפי שקלים, אין זה אומר שתוכלו לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא. התהליך אפשרי רק כשיש לכם ביד עשרה אחוזים לפחות מכל הסכום של יתרת ההלוואה (כלומר הסכום שנשאר לכם לשלם).

פירעון חלקי – מדובר על מקרים בהם אין לכם את כל הסכום הדרוש לחיסול ההלוואה אלא רק חלק ממנו (ושוב – מדובר על מינימום עשרה אחוזים). כאן למעשה יש לכם שתי אופציות: הראשונה היא לקצר את אורך תקופת ההלוואה. האפשרות השנייה היא להקטין את הסכום של ההחזר החודשי. הקטנת ההחזר החודשי אולי תקל עליכם את התשלומים אבל בגדול, אם אתם באמת מעוניינים להוזיל את ההלוואה ובסך הכל לשלם פחות ההמלצה היא לקצר את אורך התקופה. כשאתם מבצעים פירעון חלקי תוכלו לבחור איזה מהמסלולים אתם מעוניינים לפרוע. אם, לדוגמא, קיים קנס גדול על מסלול הקבועה צמודה תוכלו לבחור לפרוע מסלולים אחרים.

עמלת פירעון מוקדם – עוד נדבך בדרך לפירעון המיוחל היא העמלה שתידרשו לשלם. על עמלה זאת יורחב בהמשך, בכל מקרה – מדובר בעמלה שתיאלצו לשלם בדרך כלל במסלול משכנתא קבועה צמודה למדד, וגם כאן לא בכל מקרה אלא רק אם הריבית בזמן שאתם פורעים את ההלוואה נמוכה בהשוואה לריבית בתקופה בה נטלתם אותה. במסלול הפריים והמט”ח יהיה לכם פטור מוחלט מהעניין ובמסלול צמוד מדד בריבית משתנה קיימות “תחנות יציאה” כלומר תחנות בהן חל שינוי בשיעור הריבית. אם הפירעון מתבצע באחת מתחנות אלו לא תיאלצו לשלם את העמלה.

יש לציין כי לעיתים נוצר מצב הפוך – הריביות עולות ובשעת הפירעון הן גבוהות לעומת הריבית ששילמתם בעת לקיחת המשכנתא. במקרה כזה יתבצעו קיזוזים – הסכום יקוזז מהעמלות שעליכם לשלם לבנק.

כדאיות הפירעון המוקדם – לאור האמור בסעיף הקודם, לפני ביצוע הפירעון עליכם לבדוק אם תיאלצו לשאת בעמלת הפירעון המוקדם ומה שיעורה של עמלה זו. גם כשמדובר במשכנתא צמודה בריבית קבועה לא תמיד תיאלצו לשלם את העמלה, אלא רק כשחלה ירידה בשיעור הריבית לעומת הריביות המקוריות על ההלוואה. במידה זו או אחרת ניתן לומר כי לווים כשלוקחים משכנתא בתקופות בהן הריביות נמוכות במיוחד פגיעים פחות לירידה בגובה הריבית.

על מיחזור משכנתא חלים כללים דומים לאלה של הפירעון המוקדם – שהרי מדובר במצב שבו אתם סוגרים את ההלוואה הישנה ולוקחים במקומה הלוואה חדשה. לכן גם במקרה כזה הבנק עלול לחייב אתכם בעמלה הנ”ל.

מחוייבות הבנק כלפיכם – תקנות בנק ישראל מחייבות את הבנק למסור לידיכם מידע רלוונטי במקרה שאתם מעוניינים לפרוע את המשכנתא בטרם עת ולבחון את כדאיות העניין. בין השאר על הבנק למסור לידכם מידע אודות היתרה לסילוק, גובה עמלת הפירעון, ופרטים נוספים באשר להלוואה. הבנק ייאלץ לאשר בכתב כי אכן בוצע פירעון מוקדם ואם פרעתם את כל ההלוואה – יהיה עליו לבטל את השעבוד החל על הנכס (הדבר ייעשה על חשבון הבנק, לא על חשבונכם).

יש לציין כי אם מדובר בפירעון מוקדם חלקי ישנם כללים ברורים החלים על הבנק באשר לפירעון ההלוואה שלכם, אליהם עליו לציית אלא אם תיתנו לו הוראה מפורשת אחרת. אם, לדוגמא, לא תאמרו לבנק אם אתם מעוניינים להקטין את התשלום החודשי או לקצר את תקופת תשלום ההלוואה עליו לקצר את תקופת ההלוואה.

לסיכום – כשאתם מחליטים לפרוע את המשכנתא מומלץ לבדוק מהם הכללים החלים עליכם וכמו בכל מהלך אחר – לבצע גם מהלך זה בחוכמה.

פירעון מוקדם של המשכנתא – שאלות ותשובות

מתי ניתן לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא? האם ניתן לפרוע רק חלק מההלוואה?

בהחלט ניתן לפרוע רק חלק מההלוואה ובלבד שתפקידו לפחות עשרה אחוזים מהסכום שנותר לכם לתשלום (כלומר 10% מהיתרה של ההלוואה).

מה קורה כאשר פורעים חלק מהמשכנתא?

במקרה כזה יש שני נתיבים בהם אתם יכולים ללכת: 1. באפשרותכם להקטין את ההחזר החודשי של ההלוואה. 2. אתם יכולים להשאיר את ההחזר החודשי כמות שהוא ולקצר את תקופת ההלוואה. אם לא תודיעו לבנק באיזו אפשרות אתם מעוניינים הוא יבחר באפשרות השנייה – קיצור תקופת ההלוואה. חשוב לציין שאתם יכולים להחליט איזה מסלול אתם מעוניינים לפרוע (ישנם מסלולים עליהם יש עמלת פירעון גדולה).

פרעתי חלק מהמשכנתא. האם עדיף לי לקצר את תקופת ההלוואה או להקטין את ההחזר החודשי ?

מבחינה כלכלית, קיצור תקופת המשכנתא כדאי יותר. ככל שתשלמו פחות חודשים כך תשלמו פחות ריביות, ריבית דריבית והצמדה ובסך הכל תוכלו לחסוך סכומים גדולים. כמובן שאם פחות אכפת לכם מחיסכון ואתם פשוט מעוניינים לשלם פחות כסף כל חודש תוכלו לבחור בהקטנת ההחזר החודשי.

האם תמיד כדאי לפרוע את ההלוואה?

במקרים מסויימים המהלך נחשב לפחות כדאי, אם נותרו לכם מעט חודשים או סכום נמוך לתשלום, למשל. עוד גורם שמשפיע על הכדאיות הוא “עמלת הפירעון המוקדם”. את עמלת הפירעון משלמים רק על המסלולים הקבועים (ולא על הפריים והמט”ח) ורק כאשר חלה ירידה בגובה הריביות בשוק לעומת התקופה בה לקחתם משכנתא. אם תנאים אלה מתקיימים אתם עלולים לשלם עמלה גבוהה מאוד שלפעמים מגיעה גם לעשרות אלפי שקלים (עליה יורחב בדף “עמלת פירעון מוקדם”).

כיום מתבצעים מהלכים במטרה לבטל עמלה זו, אך בינתיים, כל עוד היא קיימת, כדאי לשקול את השפעתה על כדאיות המהלך.

האם הבנק יכול להכשיל את הפירעון המוקדם של המשכנתא?

על פי תקנות בנק ישראל, הבנק שלכם מחוייב למסור לכם את המידע הרלוונטי למהלך – יתרה לסילוק, גובה עמלת פירעון וכו’. אם פרעתם את כל המשכנתא, הבנק מחוייב להסיר, על חשבונו, את השיעבוד מעל הנכס שלכם. בסופו של התהליך עליו להעניק לכם אישור בכתב שאכן ביצעתם פירעון.

למרות כל זאת, כבר היו מקרים מעולם שהבנק ניסה להכשיל מהלכים שלא היו לטובתו – לאחרונה פורסם סיפור של בני זוג שהבנק הכשיל את ניסיונות מכירת הדירה שביצעו במטרה להחזיר את חובם. במקרה זה, לאחר פנייה לבית המשפט, הבנק חוייב בקנס של 100,000. מוסר ההשכל ברור – פירעון מוקדם הוא זכותכם החוקית. אם אתם נתקלים בסירוב או התנגדות, עמדו על שלכם!