הפתרון למשבר הדיור והמשכנתאות – יצירת אלטרנטיבות השקעה
כתבה שפורסמה ב”דה מרקר” דנה בשאלה האם אכן קיימת בועה בשוק הנדל”ן והמשכנתאות, מהו הגורם העיקרי למצב וכיצד ניתן להביא לשינוי אמיתי מבלי לגרום לקריסה כלכלית במדינת ישראל.
בועת נדל”ן, כפי שנטען בכתבה, מתרחשת כאשר מחירי הדירות אינם משקפים את ערכן האמיתי של הדירות אלא את הציפיה של המשקיעים לעלייה בערכן. משמעות הדבר היא שמחירי הדירות עולים ללא התאמה לתועלת שמפיקים מהן הרוכשים. עצם העובדה שהמחירים עולים אינה מצביעה בהכרח על בועה, אך כאשר מתקיימת עליית מחירים “לא הגיונית” התוצאה עלולה להיות חמורה:
- מצב כזה עלול להוביל לכך שמי שבאמת זקוק לדירה למגורים יתקשה מאוד לרכוש אותה, שכן יהיה עליו להתחרות במשקיעים שמוכנים לרכוש ביוקר אם הם מאמינים שהדבר ישתלם בעתיד.
- תוצאה נוספת של המצב המתואר היא “אשליית עושר” של בעלי הדירות. מכיוון שערך הנכסים שלהם (לכאורה) עולה, הם מרשים לעצמם לצרוך יותר ואף לקחת משכנתאות על חשבון הדירות שבבעלותם על מנת לממן מטרות שונות ואף לקנות דירות נוספת עבור ילדיהם. הבעיה הגדולה שנוצרת כאן תתבטא במצב של ירידת מחירים/ירידת ערך הדירות. במקרה כזה בעלי הדירות עלולים לשקוע בחובות, במיוחד אם ייתקלו בקשיים להחזיר את ההלוואות שלקחו או אם הבנק ידרוש מהם ביטחונות נוספים עקב ירידת ערך הביטחונות שברשותם.
- עליית מחירים מביאה ליותר ויותר התחלות בנייה. הקבלנים רואים שהשוק פורח, הם ממהרים להצטרף לחגיגה ובונים עוד ועוד. במצב של מיתון בשוק אותם קבלנים עלולים להתקשות במכירת מלאי הדירות שלהם. אין צורך להיות נביא כדי לדמיין את השלכותיו של מצב כזה.
- עליית מחירי הדירות גורמת לכניסת עוד ועוד משקיעים לשוק, כולל אנשים שמעולם לא התעניינו בתחום בעבר. אלא שאותם משקיעים “חובבנים” הם אלה שנכנסים לשוק אחרונים ולכן במקרה של מיתון או ירידת מחירים הם יהיו המפסידים הגדולים ביותר.
הבעיה הגדולה, לדברי הכתבה, היא שכיום הריבית הנמוכה מסירה מהשולחן כל אפשרות של רווח מחסכונות. גם הפופולאריות של השקעות באג”ח ובשוק ההון נמוכה והתוצאה – אנשים מסיטים את הכסף לכיוון השקעות בשוק הנדל”ן. העובדה שהמשכנתאות זולות כל כך ומחירי הדיור רק הולכים ועולים גורמת לשוק הדיור להיראות כמו גן עדן לעשיית רווחים, גם אם בפועל המציאות מורכבת יותר.
הכתבה מציינת שהורדה דרסטית של מחירי הדירות עלולה לגרום למשבר כלכלי, שכן, כמו שתואר לעיל, היא תוביל לאובדן הביטחונות של לוקחי המשכנתאות ועלולה לגרום לרוכשים רבים לשקוע בחובות. לכן, מציעה הכתבה, קברינטי המשק צריכים להתחיל לחשוב על יצירת חלופות שיסיטו חלק מההשקעות משוק הנדל”ן אל שווקים חדשים ומפתים יותר. ולא, כולנו עלולים לשאת בתוצאות.