שוק המשכנתאות והנדל”ן – מדוע הוא עדיין חם?
הציבור הישראלי ממשיך להסתער על שוק הנדל”ן. מנתוני הלמ”ס עולה כי בחודש אוגוסט האחרון נמכרו 4180 דירות חדשות וזהו מספר הדירות החדשות הגבוה ביותר שנמכר מאז דצמבר 99. כאן באולפן עליזה כהן, מנכ”ל רשף נכסים ועמית קמינסקי, מנכ”ל AMG משכנתאות, איתם נשוחח על מצב השוק.
איך אתם מסבירים את השוק החם הזה?
אלף, יש גידול טבעי באוכלוסייה במדינת ישראל, התחלות הבנייה באופן של כמה עשרות שנים יותר נמוכות מאשר הגידול הטבעי והזוגות הצעירים באיזשהו שלב יצאו לשוק והבינו שאין להם מה להיות על הגדר, המחירים לא הולכים לרדת אלא במקרה הכי טוב המחירים ייעצרו. לכן היום אנחנו רואים יותר ויותר זוגות צעירים שמגרדים כסף, מבקשים כסף מהמשפחה, לוקחים הלוואות משם, לוקחים הלוואות מפה על מנת שיהיה להם את ההון ההתחלתי של ה – 30 אחוז (יש לציין כי כיום 25 הם המינימום לקבלת משכנתא) לרכישת הדירה וכן הולכים וקונים דירה אנשים שהיו בחוץ ולא חשבו על זה עקב איזושהיא תקווה שהמחירים יירדו.
יש בחודשים האחרונים דיבורים על בועה בשוק הנדל”ן הישראלי, הייתי רוצה לשמוע את ההתרשמות שלכם. נתחיל איתך עמית: האם יש נטייה בועתית בשוק הזה?
אני לא חושב שזו בועה, כי בועה נוצרת בעצם ממשהו שאין לו בסיס. פה יש בסיס איתן של רוכשים אמיתיים. איפה אנחנו יכולים לחוות אולי נפילה במחירי הדיור? כאשר תהיה הרעה במצב הכלכלי במשק: אם זה באחוזי האבטלה שאנשים יאבדו את המשרות שלהם, או אם זה שהמצב באירופה יזחל וישפיע יותר על המשק בארץ. אז אנחנו נראה אנשים שינסו להוריד את ההוצאות שלהם ולעבור מדירות גדולות לדירות יותר קטנות ועל ידי כך לצמצם ואז יכול להיות שייפלטו הרבה מאוד דירות לשוק ותהיה ירידה במחירים.
עד שלא יהיה שינוי מהותי בהתחלות הבנייה, הפשרת קרקעות והבאתן לכדי בנייה – לא הפשרת קרקעות ובעוד 10 שנים נבנה – עד אז אני חושבת שהביקוש גובר על ההיצע, וגם אם זה באופן מלאכותי – עובדתית זה קורה ואני צופה שבשנים הקרובות אם לא יהיה שינוי המחירים עוד ימשיכו לעלות. ואז ייתכן ותהיה בועה, כי עליית המחיר תבוא מחוסר עצה ולא מסיבות אמיתיות של עליית חומרים או עליית שכר עבודה. עיקר שוק הנדל”ן הוא במכירת דירות יד שנייה, ושם, למזלנו, ההתנהגות היא הרבה יותר נורמאלית ומתונה. משפחת כהן שצריכה למכור את דירתה, אם אחרי מספר חודשים לא תצליח היא תוריד מחיר והיא תמכור. כי אנשים רוצים להתקדם, להוסיף חדר, או להצטמצם ביכולת הדיור שלהם ושם השפיות שולטת. אני מאמינה שאנחנו לא נגיע לבועה והיא לא תצטרך להתפוצץ.
עמית, יש דיבורים על עליית אינפלציה מסויימת.
מה היית ממליץ היום לנוטלי משכנתאות שצריכים להתחשב בריבית, באינפלציה?
אנחנו ממליצים ללקוחות לנצל במקסימום את האפשרות לקחת בפריים, לשלב קצת ריבית קבועה לא צמודה שהיום היא במחירים מאוד מאוד אטרקטיביים ונותנת איזשהוא איזון למשכנתא ואת השאר לשלב בהתאם לתקופות, אם במשתנה כל חמש ואם בקבועה, בהתאם לתקופות שצריך ובהתאם ליכולת ההחזר כמובן.
אז תודה רבה לכם. תודה שהייתם איתנו.