בניית תמהיל משכנתא

בזמן שאתם מתמקחים עם הבנק, יש נקודה חשובה שייתכן שאתם מפספסים – השגת ריביות טובות היא בהחלט מטרה ראויה, אבל אם ריביות אלה יתקבלו במסגרת תמהיל שגוי ובעייתי אתם לא רק עלולים להפסיד סכומי כסף משמעותיים אלא גם לסכן את עצמכם.

איך בונים תמהיל משכנתא מנצח?

מבינים מהו הסכום הדרוש לכם – מעבר לעלות הדירה עצמה, תעמדו בפני הוצאות נלוות רבות ובניהן עלויות ההובלה והמעבר, עלויות הבירוקרטיה, עלות השיפוצים/רכישת ציוד חדש לדירה וכדו’. חשוב מאוד לחשב את הסכומים הללו מראש ולקחת משכנתא בהיקף הנכון. זכרו – תמיד עדיף לקחת הלוואה גדולה מהדרוש מאשר הלוואה קטנה יותר שתאלץ אתכם לקחת עוד הלוואות בהמשך.

שימו לב – בעקבות הנחיות חדשות של בנק ישראל לא תוכלו לקבל יותר מ – 75% מימון משכנתא אם מדובר בדירתכם הראשונה, ואם אתם משפרי דיור – תוכלו לקבל עד 70% בלבד.

בודקים כמה תוכלו להחזיר בכל חודש – קודם כל, יש להקפיד שההחזר החודשי של ההלוואה לא יהיה יותר משליש מההכנסות שלכם נטו. אם אתם מתמודדים עם הוצאות גדולות מאוד מידי חודש, ייתכן שתיאלצו לפרוס את המשכנתא על פני יותר שנים וכך להקטין את ההחזר החודשי, אך שימו לב – הגורם שמייקר את ההלוואה באופן המשמעותי ביותר הוא אורך תקופת ההלוואה! ככל שההלוואה שלכם פרוסה על פני יותר חודשים כך היא יקרה יותר מאחר ואתם נאלצים לשלם ריבית והצמדה במשך חודשים רבים יותר וגם בגלל שהבנקים למשכנתאות מעניקים תנאים פחות טובים להלוואות עם טווח ארוך מאוד.

בשורה התחתונה, חשוב להגיע לאיזון – מצד אחד לא לקחת על עצמכם החזר חודשי גבוה מידי שיכביד על חשבון העו”ש ומצד שני לא לפרוס את המשכנתא על פני תקופה ארוכה מידי, שתגרום לה להתייקר משמעותית.

בניית תמהיל המשכנתא בפועל

אחרי שהחלטתם על גובה הסכום ותקופת ההלוואה זה הזמן לבנות את התמהיל עצמו. ישנם חמישה מסלולים מרכזיים העומדים לרשותכם: מסלול ריבית קבועה צמודה, מסלול ריבית קבועה לא צמודה, מסלול ריבית משתנה צמודה, מסלול המט”ח, ומסלול הפריים.

כיום, בעקבות הנחיות בנק ישראל, לא תוכלו לקחת יותר משליש מההלוואה שלכם במסלול משתנה (כלומר מסלול הפריים, מסלול המט”ח או מסלול משתנה צמודה למדד בתדירות של פחות מ – 5 שנים), לכן מרבית ההלוואה – כלומר לפחות שני שלישים ממנה, יהיו במסלול קבוע או חצי קבוע (משתנה כל 7 שנים, למשל).

מהו השילוב האופטימאלי בין מסלולי המשכנתא?

קשה לענות על שאלה זאת באופן גורף, מאחר והתשובה תלויה במקרה הספציפי שלכם, בגובה הריביות בתקופה שבה אתם לוקחים את ההלוואה ובגורמים נוספים. ישנם כמה דרכים לברר מהו תמהיל המשכנתא המתאים עבורכם:

• לערוך מחקר עצמאי ולבנות את התמהיל לבד
• לפנות לפורומים שונים, להתייעץ עם אנשים מהתחום ולבנות את התמהיל ביחד איתם
• לפנות לאנשי מקצוע שיסייעו לכם לבנות תמהיל לפי מידותיכם

כמובן שהבחירה בין האפשרויות תלויה רק בכם, אך שימו לב – ייעוץ מקצועי אולי עולה לכם כסף, אך בחישוב הסופי, החיסכון יכול לעלות על ההשקעה בעשרות מונים.

תמהיל המשכנתא מורכב בדרך כלל משילוב של מספר מסלולים מרכזיים:

מסלול משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה – זהו מסלול פופולארי ביותר שבו הריבית אינה משתנה כלל לכל אורך תקופת ההלוואה. במקביל קרן (=סכום) ההלוואה שלכם צמודה למה שמכונה “מדד המחירים לצרכן” ולכן תופחת עם העלייה במדד. עם זאת השינויים אינם דרסטיים ואין קפיצות משמעותיות מחודש לחודש. במסלול זה קיימת “עמלת פירעון מוקדם” שבה תחוייבו רק אם תפרעו את ההלוואה לפני הזמן שנקבע בחוזה (ורק אם חלה ירידת ריביות).

היתרון של המסלול הוא השקט הנפשי שהוא מעניק ללווים, שמחזירים סכומים קבועים יחסית ויודעים שגם בחודש ההחזר לא יגדל משמעותית. החסרונות הגדולים הם כמובן ההצמדה למדד, שהופכת את ההלוואה ליקרה, ועמלת הפירעון המוקדם שמקשה על הלווים למחזר או להחזיר את ההלוואה לפני הזמן.

מסלול משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה – במסלול זה הריבית משתנה פעם בתקופה (פעם בשנה, שנתיים, שלוש, חמש, שבע וכו’). מרווח הזמן שבין שינוי לשינוי נקבע מראש בחוזה המשכנתא ובנקודת השינוי (המכונה בשם תחנת יציאה) הלווה יכול לפרוע את ההלוואה ללא עמלת פירעון מוקדם. יש לציין כי גם כאן קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.

היתרון של המסלול הוא הריבית ההתחלתית הנמוכה ואפשרות הפירעון המוקדם ללא עמלה: בדרך כלל, בתקופה הראשונית תוצע ללווים ריבית נמוכה יחסית ואם באפשרותם לפרוע את ההלוואה כבר בתחנת היציאה הראשונה מדובר ביתרון גדול. החסרונות הם שכאשר הריבית משתנה היא עלולה לעלות באופן דרסטי, ובנוסף, קיימת ההצמדה למדד שמייקרת את ההלוואה.

מסלול משכנתא קבועה לא צמודה למדד – במסלול זה אין הצמדה למדד והריבית קבועה, כך שלמעשה מדובר במסלול “קבוע” שבו לא חלים שינויים בהחזרים. כתוצאה מכך הריביות במסלול זה הן גבוהות יחסית.

היתרון במסלול זה הוא הוודאות המוחלטת שמעניקים ההחזרים הקבועים. החיסרון הוא הריביות הגבוהות שמייקרות את ההלוואה.

מסלול הפריים – במסלול הפריים אין כל הצמדה למדד והריבית על ההלוואה היא ריבית הפריים – ריבית בנק ישראל אליה מתווספים .51 אחוזים וכן מרווח אישי שבימינו הוא שלילי ובדרך כלל שיעורו הוא בסביבות -0.9(אם כי המספרים משתנים מעט מלווה ללווה). לדוגמא, אם ריבית בנק ישראל היא %2.5, יתווסף אליה 1.5 וכן מרווח אישי של בסביבות -0.9 והריבית הסופית תהיה כ – 3.1%. יש לציין כי נגיד בנק ישראל מכריז על שיעור הריבית מידי חודש כך שהיא תמיד יכולה להשתנות. מסלול זה פופולארי במיוחד בתקופות בהן ריבית בנק ישראל נמוכה מאוד.

היתרון במסלול היא העבודה שאין כל הצמדה, כך שבתקופות בהן ריבית בנק ישראל נמוכה הוא נחשב למסלול זול מאוד. בנוסף, במסלול זה אין עמלת פירעון מוקדם. החיסרון במסלול הוא שמידי חודש הריבית עלולה להשתנות, ושינויים אלה עלולים בסופו של דבר להביא לעלייה משמעותית בהחזר ההלוואה – כך שמי שלקח אותה בזול עלול למצוא את עצמו בעתיד משלם ביוקר.

מסלול המט”ח – במסלול זה ההלוואה צמודה למטבע חוץ – בדרך כלל דולר או יורו (ובמקרים נדירים יותר – יין), וכל שינוי בהם מביא לשינוי בהחזרים. הריבית במסלול זה היא ריבית המכונה ריבית הליבור, מדובר בריבית ממוצעת של מספר בנקים בבריטניה שמשתנה אחת לתקופה שנקבעה מראש ואליה נוסף גם מרווח.

למסלול זה חסרון כפול – ראשית התנודתיות של מטבע חוץ גורמת לשינויים תמידיים בגובה ההחזר. לכאורה ישנם אנשים היכולים להתגונן משינויים אלה שכן משכורתם צמודה למט”ח, אך גם הם אינם יכולים להתגונן מפני השנויים בריבית הליבור, שכאמור מתעדכנת מידי פעם. בשורה התחתונה, מדובר במסלול שיש לבדוק היטב את כדאיותו לפני שילובו בתמהיל שלכם.

הערה חשובה לכל מסלולי המשכנתא

כיום לא ניתן לקחת יותר מאשר שליש מסכום המשכנתא במסלולים משתנים (פריים, מט”ח, משתנה כל 5 ומטה). מדובר בהנחיה של בנק ישראל שנועדה למנוע מהלווים לקחת סיכונים מיותרים.

אנחנו מעמידים לרשותכם את מיטב יועצי המשכנתאות שלנו, המתמחים בבניית תמהיל המשלב את המסלולים המשתלמים ביותר ובהשגת התנאים הטובים ביותר בכל מסלול.

פנו אלינו וגם אתם תשיגו משכנתא נוחה וזולה!