Prêt-relais ou gel du prêt hypothécaire
La famille israélienne change son lieu de résidence en moyenne 2-3 fois. Étant donné que la plupart d’entre nous est « aidé » par un prêt hypothécaire pour l’acquisition d’un appartement / maison de logement, il est possible de supposer que le terme « prêt-relais » ne vous est pas inconnu.
Et pourtant …
Le prêt-relais, est un processus lors duquel un bien existant (ancien) dont vous êtes propriétaire et hypothéqué en faveur de la banque comme garantie du prêt hypothécaire lui étant appliqué, et à la place un autre bien (nouveau) est acquis. Tout en faisant, nous passons l’hypothèque de l’ancien bien sur le nouveau bien, alors que nous ne remboursons pas le prêt hypothécaire existant, et qu’en fait il continue sur le nouveau bien. Le processus de prêt-relais est semblable à la contraction d’un prêt hypothécaire sur de nombreux paramètres, sauf un – aucune réception d’argent n’est effectuée, ni de retrait puisque aucun nouveau prêt n’est accordé.
Selon les règles de la banque, le relais doit être autorisé selon la formule habituelle d’autorisation de prêt, il est recommandé de s’y intéresser avant l’acquisition. Pour le relais, les clients doivent présenter les mêmes documents que ceux présentés pour l’obtention d’un prêt ordinaire, les documents tels qu’une carte d’identité, des certificats de revenus, des relevés bancaires, les contrats de vente et d’acquisition pertinents, les preuves de propriété, les certificats de droits etc.
Toute la procédure semble simple, et elle l’est en effet, sauf pour certains points :
- Il n’est pas toujours possible de relayer un prêt hypothécaire d’une ville à l’autre – il est question d’argent éligible changeant (somme et composition) d’un lieu à l’autre, et dans certains cas de changement de ville, il faudra le restituer ;
- Parfois, une nouvelle ville représente un ajout au niveau du risque comparé à l’ancienne ville aux yeux de la banque. Cet ajout peut parfois empêcher le relais du prêt hypothécaire complémentaire de l’argent de la banque ;
- Comme condition au relais, il est demandé aux clients de payer de leur capital propre avant même le relais, une somme égale en valeur au prêt hypothécaire relayé, majorée de 10-15% (conformément aux frais de violation de contrat dans l’accord d’acquisition). Etant donné que parfois les calendriers de paiements des 2 contrats ne correspondent pas du point de vue des dates de paiement, une telle somme n’est pas toujours disponible par les clients. Une situation telle que celle-ci peut empêcher le relais ;
Le relais ne peut être effectué avant un certain point – par exemple la fin des fondations en cas de construction indépendante.
Souvent, le bien existant est vendu avant l’acquisition du nouveau bien, et afin de supprimer l’hypothèque du bien existant, il est nécessaire de présenter une garantie alternative quelconque, comme une garantie bancaire ou un dépôt financier hypothéqué, utilisé comme garantie provisoire dans un processus appelé « gel de prêt hypothécaire ». Ceci peut durer jusqu’à trois ans et parfois même sur une période plus longue encore selon le permis du Ministère de la construction et du logement ou la banque elle-même. Au fait, le gel est uniquement artificiel – les paiements mensuels du prêt hypothécaire doivent continuer à être payés comme à l’accoutumée.
Un autre problème pouvant survenir en rapport avec le relais est le problème que nombre d’entre nous avons vécu – un prêt hypothécaire supplémentaire à celui existant, en raison des écarts de financement entre les deux biens. Lors de ce processus, nous avons la possibilité d’examiner à nouveau la rentabilité financière du prêt hypothécaire existant ainsi que les opportunités alternatives dans le cas où cela représenterait une importance financière. Dans tous les cas, dans la plupart des cas le prêt hypothécaire existant et le nouveau prêt hypothécaire sont contractés dans deux institutions différentes, et le développement du relais n’est pas possible sans le consentement de deux et parfois de trois banques selon le système « Pari passu » (mêmes droits dans la réalisation du bien) et « deuxième choix », ce qui pourrait retarder et même faire effondrer tout le processus et causer de nombreuses incidences.